3. 為甚麼有些租賃文件必須在土地註冊處註冊，有些則毋須註冊？

在土地註冊處註冊文件的主要作用，就是讓公眾得知所有影響香港土地的文件，並就牽涉個別物業的文件設立優先權的制度。一份文件經註冊後，即被視作已通知公眾有關其存在及其內容。註冊的日期也影響著附屬於個別物業的眾多權益的優先次序。租賃文件既然涉及土地，當然也可於土地註冊處註冊。

有關在土地註冊處註冊文件的法例，主要見於 《土地註冊條例》 （香港法例第128章）。嚴格來說，《土地註冊條例》內並無任何條文，規定某類文件必須註冊。該條例只列出不予註冊的後果。所以真正的問題應該是：為甚麼有些租賃文件應該在土地註冊處註冊？

租契與租賃協議

雖然租賃文件可於土地註冊處註冊，但 《土地註冊條例》第 3(2) 條 列明，有關通知及優先次序的原則，並不適用於「任何租期不超過三年且繳付全額租金的真正租契」。

因此，所涉租期超逾三年的租賃文件（即租契）應予註冊，否則現任業主的業權繼承人大可不承認該租契。對其他影響同一物業而已經註冊的文件來說，該租契亦將失去其優先權。

另一方面，所涉租期不超逾三年的租賃文件（即 租賃協議，並不會藉註冊而有任何得益或損失。

但是若租賃協議含有 續租權 的條款，則即使其租期並不超逾三年，亦應予註冊。續租權賦予租客在原有租期完結後繼續租用有關物業的權利，所以構成了法定的土地權益，因此也影響了有關通知及優先次序的原則，故包含續租權的租賃協議亦應予註冊。

穩妥起見，租賃協議的立約方應向土地註冊處查詢，或咨詢法律意見，以確定是否需要為該租賃協議註冊。