2. 作為一位租客，二零零四年七月的法例修訂對我有甚麼影響？

有關香港租務事項的法例主要可見於《業主與租客（綜合）條例》 。它曾經給予租客（特別是 住宅物業的租客）租住權保證，即只要租客願意繳付市值租金，業主須把物業繼續租予租客。有關的概念看來公平並相當吸引，但實行此概念的程序，卻經常被垢病過於繁瑣。在二零零四年七月九日，該條例經歷了重大的修訂，有關租住權保證的條文已被撤銷。

住宅物業的租賃

就所有在二零零四年七月九日或之後簽立有關住宅物業的租賃，雙方可自由協定如何終止該租賃。如雙方並無協議，固定期租賃將在租期屆滿時終止，定期租賃（即每個租期完結後自動續租者）則藉發出通知期與租期長短相若的遷出通知書予以終止。

至於在二零零四年七月九日前已存在業主或租客均可在不早於現有租期屆滿日前向對方發出過渡性終止通知書以終止租賃。業主發出的過渡性終止通知書須於擬終止租賃日期前至少十二個月向租客送達，租客發出的過渡性終止通知書 則須於該日期前至少一個月向業主送達。也就是說，租客已實際獲得額外十二個月的租住權保證。不過，業主倘若需要收回物業自住，則不論曾否發出過渡性終止通知書，俱可在原有租期屆滿時向土地審裁處申請收回物業（見 Simon John Cox v Paul Desmond Scanlon 之案例）。切記業主以自住為理由獲批收回物業後，從該法庭命令日期起計二十四個月內，業主不得將物業出租、出售、轉讓或將管有權交予他人（業主直系親屬例如配偶及子女除外），除非事先得到土地審裁處同意。

此外，過渡性終止通知書並不適用於下列情況：

(a) 有關租賃的任何條款在二零零四年七月九日後已有所改變（見下述案例）；
(b) 業主和租客在二零零四年七月九日或之後已另定終止租賃通知期；或
(c) 有關租賃已在二零零四年七月九日或之後轉予新租客。

Fubon Bank (Hong Kong) Ltd v Welform Ltd 之案例有助說明以上 (a) 項。在這案件中，有關租約在二零零二年十二月一日開始，並於二零零四年十一月三十日屆滿。土地審裁處發現雙方曾協議在原有租期屆滿後再延續三個月。此項對原有租約條款的改動在二零零四年七月九日後才作出，據此，並考慮 《業主與租客（綜合）條例》 第 5(4) 條（列於 第 115 條之「註」 ）後，業主是不需要在三個月延續期屆滿後向租客送達過渡性終止通知書。此外，由於該續期為三個月的固定期，但關於送達遷出通知書則沒有具體條文規定，因此，法庭便裁定上述固定期應在該三個月之最後一日屆滿時結束，業主亦毋須再發出遷出通知書。

非住宅物業的租賃

就所有在二零零四年七月九日或之後簽立有關 非住宅物業 的租賃，雙方可自由協定如何終止該租賃。如雙方並無協議，固定期租賃將在租期屆滿時終止，定期租賃則藉發出通知期與租期長短相若的遷出通知書予以終止。

至於在二零零四年七月九日前已存在有關非住宅物業的租賃，雙方可依據租賃文件內所述條文或任何雙方已達成的協議終止租賃。如雙方並無協議，固定期租賃將在租期屆滿時終止，定期租賃則藉發出通知期與租期長短相若的遷出通知書予以終止。

從租客角度來看，《業主與租客（綜合）條例》的修訂似乎剝奪了租客在原有租賃完結後繼續租用同一物業的法定權利（即租住權保證）。不過，這種剝奪大概屬於理論層面多於實際功效。畢竟，若租客準時交租，哪有業主會拒絕續租呢？

如有其他問題，請聯絡差餉物業估價署。