1. 一般來說，應由業主還是租客負責維修保養出租物業？

面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租賃文件所述，以釐定其個別責任。一般的做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。因此，妥善草擬的租賃文件會包括所有可能引起爭端的範圍，並就此清晰釐定雙方的責任。由律師草擬的租賃文件可能長達數十頁，而坊間所見的標準租約則只需一至兩頁，也正是這個原因。

一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上。這種表面的不公平現象，其實是頗為合理的。由於在租期內，租客已是物業的佔用人或「負責人」，而租賃的法律效力，又是把物業的權益從業主轉移到租客身上，所以有關維修保養的責任，自然也轉移到租客身上了。基於同樣理由，租客負有隱含的法律責任，須以合乎租客身分的方式使用出租物業，並不可對其作出損毁。

一項在租賃文件內常見的條款，就是租客維修保養的責任，不包括物業的「正常損耗」。因此，租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面，妥善草擬的租賃文件，亦應闡明業主對結構性維修保養的責任，當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業，當然不能強求業主就其並不知悉的損毁負上責任。

整體來說，有關維修保養責任的問題，乃取決於業主及租客所協議的條款。假如雙方並未簽訂書面租賃文件，或該租賃文件並無列明有關問題，因之而起的糾紛可能需交由法庭裁決。法庭將考慮的因素包括：普通法內關於「合乎租客身分」的責任，個別糾紛中的實際情況，雙方行為的合理性等。

業主進入物業的權利

根據《業主與租客（綜合）條例》第 24 條，業主可進入物業以作出必需的修葺 / 維修。業主及其傭工與代理人可：

在任何合理時間內，進入並視察有關租賃物業，以確定物業是否需要任何必需的修葺；及
將入內視察的意圖以通知書送達租客的14天後，進入有關租賃物業並進行所有必需的修葺。

在本條例中，「必需的修葺」意指如租客與業主有契諾（根據合約條文規定）將物業修葺以維持於可租用的狀況，則租客必須作出的修葺。此外，業主可向租客討回有關維修費用，但要視乎租約條款或其他協議而定。