業主與租客



I. 簽署租約之前應注意的事項

綜觀而言,租約是一份具有約束力的法律文件,對業主和租客所承諾的權利和責任具有重要影響。簽署前必須仔細考慮租約的條款。

與許多一般人的理解相反,租客違反租約的潛在後果可能不僅限於支付給業主的按金金額的「損失」。

同樣地,業主可能因其租客的任何違約行為而須對第三者負責。

租約的內容一般都會包括租期、租金、付款日期、按金、用途(例如住宅、辦公室或工廠等)、續約條款、終止條款及其他將於本文其餘部分討論的常見條款。

視乎有關租約的租期及立約方的身分(例如個人、合夥人或有限公司等),簽立文件的形式可能有所不同。

常用的租約包括租賃協議(tenancy agreement)租契(lease)。雖然租賃協議及租契兩詞經常隨意地在現代被當作同義詞使用(亦經常被統稱為「租約」)及兩者通常都具有約束力,有效性和可在法庭上執行,但兩者的法律意義可能仍然存在一些技術差異。

a) 租期

租契通常乃指固定租期超過三年的租約。租契必須以契約方式簽立,即必須經簽署、蓋章及交付。也就是說,租契各方須在一式兩份的租契上簽名、在簽名旁蓋上小紅章(通常為一小片紅色貼紙)及互相交換該租契。租契最好在土地註冊處登記。

租賃協議通常指租期超過三年的租約。租賃協議可以書面或口頭方式達成。

對於書面租賃協議,租賃協議的各方只須簽署該協議,而毋須蓋上小紅章及互相交換該租賃協議。但為保障雙方利益,最穩妥的做法還是簽署一式兩份的協議並將其互相交換及保存。

b) 立約方的身分

立約方的身分也對簽署租約的形式有所影響。

簽署租契的個人、獨資經營者或合夥商行最好在其簽名旁蓋上小紅章。有限公司則須於法定簽署人的簽名旁蓋上公司印章 / 鋼印,並須依據其公司章程細則的要求執行,並附有妥為簽署的董事局書面決議案授權簽署該租契。

簽署租賃協議的一方如屬獨資經營者、合夥商行或有限公司身分,除簽名外,亦須在租賃協議蓋上其公司圖章或戳印(視乎情況而定)。

有關簽署條款(即在租契 / 租賃協議上簽名的那部分)的參考資料,請看圖表一

假如物業已被按揭予銀行 / 財務機構,業主在把物業租出前,必須先取得銀行 / 財務機構的同意,否則對業主及租客均會帶來負面影響。有關詳情請參閱本文第VI 部分 ─ 按揭物業



圖表一

下圖簡列一般可用於簽署條款的字眼(只供參考用):-

簽署方身分

一般常用於簽署條款的字眼

租契

租賃協議

個人

由〔立約方姓名〕 簽署、蓋章及交付

由〔立約方姓名〕 簽署

獨資經營者

由〔獨資經營者之商業名稱〕之〔獨資經營者姓名〕簽署、蓋章及交付

茲蓋上〔業主/租客〕之圖章,並由〔獨資經營者之商業名稱〕之〔獨資經營者姓名〕簽署

合夥商行

由〔合夥商行之名稱〕之〔所有合夥人之姓名〕簽署、蓋章及交付

茲蓋上〔業主/租客〕之圖章,並由〔合夥商行之名稱〕之〔所有合夥人之姓名〕簽署

有限公司

茲蓋上〔該有限公司名稱〕之印章/鋼印,並由已獲其董事局正式授權之〔簽署者姓名〕簽署 

茲蓋上〔業主/租客〕之圖章,並由已獲其董事局正式授權之〔簽署者姓名〕簽署



1. 是否必須有律師代表,方可訂立租約?

訂立合約的各方有權選擇是否聘用律師。事實上,就租務事項來說,很多人在簽署一些標準租約時,不但沒有獲取法律意見,甚至沒有細閱其內容。

根據具體情況,有些人也可以在地產代理的協助下,用他所提供標準格式的租約來記錄雙方同意的條款,並包括他們希望增加的任何附加條款。

由香港大學法律系講師和學生的團隊所起草的住宅租約範本現已在社區法網上發布。 請參閱「住宅租約不求人:電子資料册」以供參考。

律師在草擬或細閱書面租約時,必定會從法律角度著眼,並以其客戶的利益為依歸。擁有律師代表的一方之利益,自然會得到較佳保障。

律師草擬的租約,大都能發現更多可能引起爭議的事項,所以比一般標準租約涵蓋更廣。立約方如能在正式簽訂租約前認清並處理這些問題,日後出現糾紛的可能性便可大為減低。

商業或工業租賃的一方更常有律師代表以照顧他的特定需要和利益,於以下情況尤其常見:當雙方都是法人團體(例如公司),業主可能需要自然人為租客作擔保人以確保適當履行租約所規定的責任。



2. 聽說有人冒稱物業擁有人出租物業,但當準租客交付按金及租金上期後,該「業主」便消失無踪。假如我有意租用物業,我怎能確定那位「業主」是該物業的真正擁有人?

土地註冊處向公眾提供「土地查冊」服務。任何人士均可在土地註冊處查閱在香港之物業的擁有權資料。準租客應在簽立租約前進行有關查冊以驗證業主(或他/她的代表)的身份。

假如準租客乃經由地產代理介紹租用物業,或已委託律師行處理相關文件,該代理或律師行則有責任進行有關查冊,以保障其客戶的利益。

為了最有效地保障準租客的利益,在訂立任何租約之前,準租客應要求業主讓自己在地產代理面前進入及查看出租單位。



3. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項?假若在租賃事項上出現糾紛/問題,應向那一個部門求助?

差餉物業估價署負責執行《業主與租客(綜合)條例》(香港法例第7章)。該署亦提供有關租賃事項的服務,例如批署《新租出或重訂協議通知書》、發出《應課差餉租值證明書》及發出《處所主要用途證明書》等。公眾亦可致電差餉物業估價署的電話熱線2150 8229,向該署的租務主任查詢有關租務的事項。

土地審裁處乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構,尤其是涉及收回出租物業。審裁處與高級法庭不同,審裁處處理一般人之間的糾紛,審訊過程比較簡單/不拘形式,法律費用相對較低。但請注意,土地審裁處亦是一個法庭。它必須以中立的方式行事,並且不會就其案件的案情擔任當事人的法律顧問。

假如有關糾紛只涉及金錢問題,而所涉金額不多於港幣七萬五千元,申索人可於小額錢債審裁處提出其索償。假如所涉金額較高,或有關的法律問題比較複雜,則可於區域法院或高等法院興訟(詳情可參閱第 III 部分追討欠租及收樓)。



4. 有關政府物業(例如公屋單位或政府商場舖位)的租務問題,我怎樣能獲得更多資料?

如欲查詢有關政府住宅物業的租務資料,請參閱香港房屋委員會的網頁

有關政府商業樓宇的租務資料,請往相關網頁查看。

值得注意的是,大部分之前由政府擁有的商場、街市、熟食攤位及停車場已成為領展房地產投資信託基金或其他私人公司的物業。



5. 「租賃」(tenancy)和「特許權」(licence)有甚麼分別?

租賃的法律効力,就是把土地的權益從業主轉移到租客身上,也就是說,租客藉此在租期內獲得了土地的管有權(受限於其他限制有關物業用途的限制性契諾)。在租賃的固定期限內(及沒有任何違約行為或沒有任何可行使的「中斷租期條款」),租客通常可以佔用該物業,而不必擔心被業主驅逐。

另一方面,特許權並不涉及土地的任何權益。特許權發出人容許特許持有人使用土地,而非獨有佔用土地。根據其條款,特許權也可以根據合約隨意終止,特許發出人甚至可以拒絕履行特許權。因此,若特許權發出人違反特許權中的條款,特許權持有人只能索取賠償,而未必能繼續佔用有關物業。

因此,特許權大都用於較短期的物業使用權(例如數星期或數月),或用於特許持有人並未獲得獨有佔用權的情況(例如車位、酒店房間、報攤或商場之「車仔檔位」等)。

有關所謂「土地權益」的概念,可以大廈外牆為例說明。外牆乃一垂直的平面,所以不是土地,因此也無從產生土地權益。大廈外牆的權利及權益擁有人(一般在多層大廈)通常可以發出特許權,容許特許權持有人使用外牆,卻不能把外牆租出。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移,所以特許權立約方毋須繳納印花稅。不過,單是把一份文件標題為「特許權協議」(licence agreement),並不能避付印花稅。雙方給予文件的名稱或其他標籤並不足以決定其為租約還是特許權,最重要的乃是該文件所述權利和責任的真實性質。租賃和特許權的主要分別,在於物業使用者是否享有該物業的獨有佔用權。縱使個別情況可能相異,法律大致承認租賃的特色,就是物業使用者可藉在約定期內定期繳付某金額,而獲享該物業的獨有佔用權(即可單獨地、私下地佔用該物業)。如合約雙方就文件性質是否租賃或特許權而出現爭議,法庭可作出最後的決定權。

上述法律問題較為複雜,如有其他疑問,請諮詢閣下的律師。



6. 我可以轉換或使用我的物業(或其分隔式房間)批出短期租約/特許權以提供房間或床位(類似於Airbnb住宿或「膠囊旅館」)嗎?

業主需要核實物業根據有關政府租契、現行分區計劃大綱圖及有關當局(例如屋宇署、消防處及/或渠務署)執行的其他適用法例/規例是否容許作住宅用途,及按照這預期形式「轉換」及使用物業作住宅用途(特別是「膠囊旅館」)是否合法。在這方面,這涉及高度複雜和技術方面的考慮,必須諮詢律師和其他專業人員。

第二,即使是「住宅」處所,不論有意出租或給予特許權,所有住用協議或出租安排均受民政事務總署根據《旅館業條例》(第349章)及《床位寓所條例》(第447章)所規管。

任何無獲得相關牌照或豁免(短期租賃連續28天並支付不可扣除/退還租金)的協議或短期租賃安排可以被視為「酒店、汽車旅館、賓館、度假屋或度假營」運營安排的一部分,因而可能會被刑事起訴。

同樣,營運「床位寓所」,指內有12個或以上根據租用協議已被佔用或擬供佔用的床位而無獲得相關牌照的任何居住單位,可構成刑事罪行。

從先例來看,業主必須非常小心,任何提供短期租賃或使用房間/床位的廣告(即使最終沒有成功出租)都可以在刑事訴訟中作為證明犯罪的證據。



7. 當雙方簽署正式租約之前,業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件(可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」)。簽署這份文件有甚麽後果?

準業主和準租客在簽立正式租約(即租契 / 租賃協議)之前,可先訂立臨時租約。簽署這份文件後,即表示準業主同意在未來出租有關物業,而準租客亦同意在未來承租物業。

臨時租約亦是一份合約,所以必須符合訂立一般合約的條件,即是必須由其中一方 提出要約、另一方接受該要約、付出代價、訂立法律關係的意圖等等。協議條款必須能夠被確定的,包括:

  1. 雙方名稱;
  2. 樓宇名稱及地址;
  3. 租約開始日期;
  4. 租約年期;
  5. 租金及繳交日期;及
  6. 其他需要付出的代價,例如按金、維修責任、限制性契諾,終止及交收條款。

臨時租約對雙方均有法律約束力。在簽署這份文件後,若果其中一方隨後拒絕簽署正式租約,另一方便可向法庭申請強制執行命令,亦即申請法庭命令去強制違約一方履行臨時租約所訂明的責任。

除了簽署臨時租約外,另一可能會出現的情況是:租客被要求簽署一份名為「租賃要約」(Offer to Lease)的文件,然後再交由業主簽署(即由業主接受有關租賃)。實際上,簽署「租賃要約」的後果類似簽署臨時租約。



8. 我可否出租或以其他方式容許佔用人根據「房屋條例」(例如公屋或居者有其屋計劃)留在資助房屋內?

未經房屋委員會同意,無論是否收取租金,租戶/佔用人將公屋單位分租給他人一般是違法的。這樣做可能導致房屋署終止租約及/或遭刑事檢控。佔用人亦可能因此在前租賃協議終止後兩年內失去申請公屋的資格。

不論他/她是否是家庭成員,准許另一名佔用人居住或佔用其單位,而該人的姓名並未包括在向房屋委員會提交的原有戶籍資料內,可使佔用人承擔涉及作出虛假的聲明的責任,而作出虛假的聲明屬刑事罪行。

就資助房屋單位(即居者有其屋計劃、租者置其屋計劃、綠表資助自置居所試驗計劃及夾心階層住屋計劃)而言,必須確保單位擁有人已補地價及取得房屋委員會的轉售/租賃同意。準租客應要求單位擁有人提供房屋委員會發出的確認函副本,以證明已補地價。

所訂立的租約違反《房屋條例》(第283章)第27A條而可能宣佈為無效及非法。除了法庭可能無法執行租約外(例如任何未繳付的「租金」或未退回的「按金」可能無法收回,以及法庭可能會拒絕依據所謂的「租約」批出管有令),該協議的雙方均可遭刑事檢控,可處罰款五十萬港元及監禁一年。



II. 在簽署租約之後,應該如何處理該等文件?

租約通常是一式兩份,並須於簽署後三十日內提交予稅務局的印花稅署以加蓋印花(俗稱「打釐印 」)。

如有關的租約為租契,也應於簽署後三十日內提交予土地註冊處辦理註冊手續,否則可能喪失其根據《土地註冊條例》(香港法例第128章)而應有的權益優先次序。有關註冊租約的詳情,請參閱相關問題

住宅用途物業的業主亦應在簽署租約後一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書(表格CR109)》除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署,否則即使租客沒有繳付租金,業主亦無權依據租約採取法律行動追收租金。不過,即使業主並未在一個月限期內呈交該通知書,也可以在繳付310元附加費後,補交該通知書。



1. 如何計算租約的印花稅?

印花稅乃針對某類證明交易的文件而徵收的稅款。租約的立約方須依據《印花稅條例》(香港法例第117章)附表一所述,就有關的租約繳付印花稅。印花稅率乃取決於有關租賃的租期。目前的印花稅率為:-

租期

印花稅率

無指定租期或租期不固定

年租或平均年租的每一百元須繳付廿五仙,零數亦作一百元計算

不超逾一年

租期內須繳租金總額的每一百元須繳付廿五仙,零數亦作一百元計算

超逾一年但不超逾三年

年租或平均年租的每一百元須繳付五十仙,零數亦作一百元計算

超逾三年

年租或平均年租的每一百元須繳付一元,零數亦作一百元計算

就租約的每份複本加蓋印花,費用為港幣五元。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移,所以特許權立約方毋須繳納印花稅。假若立約方不肯定有關文件是否須繳納印花稅,應向印花稅署申請裁定。目前的裁定費為港幣五十元。

法律並無規定應當由業主還是租客繳付印花稅。雙方大可自行協議。在大部分情況下,雙方都會各自承擔一半的印花稅。

舉例

假設租期為三年,每月租金港幣一萬元,另有免租期兩個月,有關的印花稅應如何計算?

有關租約的印花稅計算方式,乃以年租或平均年租為基礎,若租期內包括免租期,應付的印花稅亦會相應減少。以下例子可顯示免租期如何影響應付的印花稅:-

例一

例二

物業每月租金港幣一萬元,租期三年,無免租期,應付的印花稅為:

  ($10,000 x 36)/3 x 0.5% + $5 = $605

物業每月租金港幣一萬元,租期三年,免租期兩個月,應付的印花稅為:

($10,000 x (36 – 2))/3 x 0.5% + $5 = $572



2. 假若沒有為租約加蓋印花,會有甚麼後果?

一個顯而易見的後果就是業主和租客皆可能需面對稅務局印花稅署提出的索償訴訟。

此外,租約必須先加蓋印花,方可提交予土地註冊處辦理註冊手續。土地註冊處將拒絕為任何並未加蓋印花的租約註冊。

更重要的後果就是,在民事訴訟案件中,未經加蓋印花的租約可能不被法庭接納為證據。也就是說,在法庭內,立約一方若要針對另一方(即違反租賃協議或租契的一方)執行租約的條款,可能極不容易。



3. 為甚麼有些租約必須在土地註冊處註冊,有些則毋須註冊?

土地註冊處註冊文件的主要作用,就是讓公眾得知所有影響香港土地的文件,並就牽涉個別物業的文件設立優先權的制度。一份文件經註冊後,即被視作已通知公眾有關其存在及其內容。註冊的日期也影響著附屬於個別物業的眾多權益的優先次序。租約既然涉及土地,當然也可於土地註冊處註冊。

有關在土地註冊處註冊文件的法例,主要見於《土地註冊條例》(香港法例第128章)。嚴格來說,《土地註冊條例》內並無任何條文,規定某類文件必須註冊。該條例只列出不予註冊的後果。所以真正的問題應該是:為甚麼有些租約應該在土地註冊處註冊?

租契與租賃協議

雖然租約可於土地註冊處註冊,但《土地註冊條例第3(2)條列明,有關通知及優先次序的原則,並不適用於「任何租期不超過三年且繳付全額租金的真正租契」。

因此,所涉租期超逾三年的租約(即租契)應予註冊,否則現任業主的業權繼承人(例如買家或新租客)大可不承認該租契。對其他影響同一物業而已經註冊的文件來說,該租契亦將失去其優先權。 在這種情況下,現有租客可能會被驅逐。

另一方面,所涉租期不超逾三年的租約(即租賃協議),並不會藉註冊而有任何得益或損失。

但是若租賃協議含有續租權的條款,則即使其租期並不超逾三年,亦應予註冊。可行使的續租權賦予租客在原有租期完結後繼續租用有關物業的權利,所以構成了法定的土地權益,因此也影響了有關通知及與第三方競爭優先次序的原則,故包含續租權的租賃協議亦應予註冊。

穩妥起見,租賃協議的立約方應向土地註冊處查詢,或咨詢法律意見,以確定是否需要為該租賃協議註冊。



4. 物業稅如何計算?

物業稅是按物業在該課稅年度的應評稅淨值,以15%標準稅率(自2008/2009課稅年度開始)計算。應評稅淨值計算方法如下:

[A]出租收入
[B]減: 不能追回的租金
[C](A-B)
[D]減: 業主繳付的差餉
[E](C-D)
[F]減: 修葺及支出的標準免稅額 (E x 20%)

應評稅淨值: [E]-[F]

租金收入包括:

  1. 已收或應收的租金總額
  2. 為樓宇使用權而支付的許可證費用
  3. 向業主支付的服務費及管理費
  4. 由住客支付的業主開支,例如修理費及物業稅
  5. 租約頂手費

如上所述不論業主在修理/翻新物業時花費或支出的實際金額,法律規定20%的固定率作為法定的維修補貼。

可以選擇「個人入息課稅」(對於全資由個人擁有的物業)作進一步扣除。

根據上述規定,常見的做法是租客直接根據租約負責並支付管理費,而業主通常自行負責支付地租/差餉。

有關物業稅的確切計算的詳情,請瀏覽稅務局的網站。



III. 差餉、管理費及其他費用

草擬較好的租約還應處理租客應否負責支付管理費、差餉、地租或其他費用(如水電煤氣及電訊服務)的問題。

在沒有處理此類事項的明確條款的情況下,這通常可能意味著租客應付的「租金」涵蓋了業主為單位所需承擔的所有現有或持續的費用,租客可能無需支付額外的費用。

因此,如果業主希望的話,最好在租約明確規定以下方面:

  1. 誰應負責支付差餉、地租、管理費及/或其他費用;
  2. 租客應否在公用事業/服務公司開設及/或管理自己的帳戶(例如水務署、渠務署,污水處理服務(適用於村屋)、電力、電話、煤氣、互聯網服務及電視訂閱)直到租約終止;
  3. 誰應負責支付按金及終止租賃時誰應收回按金;
  4. 何時付款(即預繳或到期時才支付),以及應如何通知租客應付款額;
  5. 如何支付(即直接向收款人(即政府、管理處或公用事業公司)支付),以及該支付責任是否為租金的一部份(或分開支付);
  6. 不支付此類費用/收費的後果。

如果現有的公用事業賬戶由業主管有,業主應該安排這些賬戶是否轉移至租客名下或由租客名下的另一賬戶代替。租約還應說明租約終止後(1)應如何支付未清繳的款額,例如從按金中扣除;及(2)若租客已向業主管有的賬戶支付了任何「按金」,則何時以及如何退還該按金。

業主應注意,作為物業的登記擁有人,就欠交地租/差餉一事,他對政府負有主要負責。

這同樣適用於根據大廈公契或《建築物管理條例》(第344章)所規定需要支付的管理費或其他形式的費用(例如翻新費用及訴訟基金的分擔費)。

儘管租約可能規定租客有責任直接向管理處支付管理費,但這責任僅限於業主和租客之間,對物業經理人或其他共同擁有人不具有約束力。此外,根據《物業轉易及財產條例》(第219章)第41(5)及(6)條的規定,大廈公契/《建築物管理條例》下支付金錢的責任是「積極性」的,因此物業經理人/業主立案法團表面上不可直接對租客強制執行支付金錢的責任,業主仍然需要對租客的欠款承擔責任。



IV. 追討欠租及收樓

租賃協議可能包括一項條款,列明若租客未能依時繳付租金,業主有權沒收有關租賃(即終止租賃並收回物業)。

即使租約並無列明沒收租賃條款,因欠租而沒收租賃權一般亦會根據法律而隱含於租約內。

住宅物業 而言,根據《業主與租客(綜合)條例》第117(3)條,任何在二零零二年十二月二十七日或之後訂立的租賃,均隱含有租客須在到期日繳交租金的承諾,以及假若租客沒有在到期日十五天內繳交租金,業主即可沒收租賃的權利。

非住宅物業 而言,根據《業主與租客(綜合)條例第126條,即使雙方並未就繳付租金及沒收權作出任何承諾,所有租賃均隱含有租客須在到期日繳交租金的承諾,以及假若租客沒有在到期日十五天內繳交租金,業主即可沒收租賃的權利。

因此,一般而言,若租客未能在租金到期日十五天內繳交租金,業主已有權終止有關租賃及有權取得法庭(包括土地審裁處)的收回管有權命令,以追討該物業的空置管有權(即要以交吉方式收回該物業)。

但當租客是在租期內第一次欠租,只要租客在業主接管物業前,在法庭規定的時間內交付所有欠租及業主的法律費用後續,即可挽回該租賃。這通常被稱為「沒收租賃權的濟助」。

1. 我的租客已經久租兩個月,我怎樣才可以追討欠租及收回物業?

如果租客欠租,業主可考慮採取以下行動:

a) 以訴訟行動追討欠租

如果業主只是想追討欠租,而無意收回物業,可於下列審裁處 / 法庭作出申索:-

  • 小額錢債審裁處:申索款額不高於港幣七萬五千元(有關如何準備出庭應訊(從訴訟雙方之角度看),請登入此處;
  • 區域法院:申索款額高於港幣七萬五千元但不多於三百萬元;
  • 高等法院原訟庭:申索款額並無上限。

住宅物業的業主亦需在簽署租約後一個月內向差餉物業估價署呈交一份《新租出或重訂協議通知書(表格CR109)》。除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署,否則即使租客沒有繳付租金,業主亦無權依據有關租約採取法律行動。不過,即使業主並未在規限的一個月內呈交該通知書,也可以在繳付 310元附加費後,補交該通知書。

b) 沒收租賃(收回物業)並追討欠租

假若租客嚴重拖欠租金或業主認為租客已搬離有關物業,或不會就餘下租期繳付租金,業主除有意追討欠租外,亦會想收回該物業。在這種情況下,業主可在下列審裁處 / 法院,申請行使其沒收租賃的權利

如業主勝訴,可向審裁處 / 法庭申請管有令狀。法庭發出管有令狀後,法庭的執達主任便會代表業主收回有關物業。

高等法院的司法管轄權

值得注意的是,雖然高等法院有權處理上述任何申索,但如所涉案情乃屬區域法院或土地審裁處的管轄,高等法院可拒絕受理。

收回管有權的簡易判決/中期付款申請

在訴訟程序展開後,可能需要一段時間才能在法庭(特別是區域法院/原訟法庭)審訊。然而,在許多情況下,如果業主認為租客沒有爭議空間的抗辯理由就收回管有權/繳交欠租命令的申請中作出抗辯,業主可透過更快的程序來收回管有權/欠租,即「簡易判決」或「中期付款」。

向法庭提出申請簡易判決或取得中期付款前,閣下必須尋求法律意見,以了解自己是否有充分理據作出有關申請。

c) 財物扣押令

財物扣押乃指根據區域法院就業主的申請而發出的財物扣押令而檢取、扣留及售賣在出租物業內發現的可動產(例如貨物、傢俬或電器等),以清償所欠租金。此類扣押令多用於租客仍在出租物業內營運的情況。《業主及租客(綜合)條例》第三部分規管有關申請財物扣押令的程序及形式。

申請財物扣押令乃向區域法院以單方面申請的形式進行,也就是說,租客沒有機會在法官前作出任何陳述(或抗辯)。此乃防止租客在得知有關申請後即移走撤盡其資產。

業主須向法庭呈交一份以訂明格式作出的誓章,以支持其申請。假若法庭接納業主的申請,即會發出扣押令。法庭執達主任可進入有關物業,檢取在內發現而表面屬租客管有的可動產,並將之售賣,以清償所欠租金。

請注意,執達主任不能扣押土地固定附着物(例如冷氣機及某些內置電器)、使用中的物件、工具和用具,或明顯屬於租客以外人士所擁有的貨物。被扣押的貨物將由執達主任扣押,直至繳清欠租,或由法庭指示的拍賣官出售。

由於扣押令所涉之法律程序頗為複雜,故多由專業法律人員處理。



2. 我的租客已經久租好幾個月。我可否不訴諸法庭而破門入屋、丟掉租客的物品及轉換門鎖,以收回物業?

必須記住,如果租客(或其他佔用人)仍然佔用物業,業主在沒有獲得任何法庭命令的情況下強行進入物業可能觸犯《公安條例》(第245章)第23條的刑事行罪。

業主也可能面臨其他刑事檢控,例如「騷擾」。《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第119V條明文規定,任何人如非法剝奪租客對處所的佔用,即屬犯罪,可處罰款及監禁。

租約通常都會包含一項條款,容許業主在租客沒有繳付租金的情況下,重新進入物業。如果業主確定租客在空置狀態下(或者只留下了非貴重物品的狀態下)在合理長的時間內棄置並放棄了物業,法律可能會承認業主有權將租賃視為已終止,並且有權在不訴諸法庭(即自助)的情況下,平靜地重新進入物業。對於香港的一些業主來說,這可能是一種方便而便宜的方法,針對潛逃租客收回管有權。

不過,若業主純粹倚賴此方法,而自行(沒有獲得法庭批准下)重新進入物業,一般來說其實並非明智之舉。總是存在租客可能在幾個月後出現,宣稱業主不當地重新進入物業或挪用其遺留於該物業內的貴重物品的風險。

因此,即使業主肯定租客已棄置有關物業,仍應採取適當的法律程序,藉法庭執達主任的幫助去收回有關物業。



3. 我的租客因輕微漏水問題或不適/干擾而拒絕支付或扣除了幾個月的租金。 他/她可以這樣做嗎?這是在追討欠租/沒收租賃權的案件中有效的辯護理由嗎?

簡而言之,問題一般取決於業主履行責任(如有協議的話,例如維修或讓租客安寧地管用物業)是否租客支付租金的先決條件及/或租賃協議是否明確允許租客以任何理由「扣除」任何應付的租金。

在大多數情況下,並且在租賃協議下沒有任何特別條款的情況下,租客支付租金的責任獨立於業主履行其他責任。簡單地說,即使租客的指控似乎是真的,「租金」也不可能「扣除」或「抵銷」。

這就是說,租客對物業的標準/品質/狀況的投訴不太可能構成對不付租金的合理辯護理由。如上所述,單獨不支付租金可使業主可行使其追討欠租/甚至沒收租賃的權利,(受限於租客可行使的沒收租賃權的濟助)。

以上只是對一般法律觀點的初步分析,以及這些原則是否適用於所有案件,將視乎租賃協議的條款和具體的情況。如果您遇到此類問題,絕對建議您向專業法律人士尋求幫助。



V. 使用或佔用出租物業的一般守則

表面看來,只要租客準時繳付租金,並且保持物業狀況良好,業主大可毋須理會租客在物業內的行為。但問題並非如此簡單。出租物業若被用作未經許可的用途,物業擁有人可能會因而惹上麻煩。



1. 為何必須確定物業的主要用途,例如「住宅」或「非住宅」用途,以及如何確定?

租約可能會包含一項條款,指明出租物業只能用作住宅或非住宅用途(或作法律/規例允許的用途)。租客把住宅物業用作商舖可能違反該條款。

為了支持擬提出之申索,業主應先取得違約的證據/證明(例如拍攝照片),方可採取進一步行動。有時可能很難從物業管理處獲取證據(例如閉路電視記錄)或要求管理員/鄰居在法庭上提供證據。

就物業是否用作住宅或非住宅的問題或爭議,業主或租客均可要求差餉物業估價署發出「處所主要用途證明書」。假若有關爭議已交由法庭處理,應使用表格 TR4作出有關申請。假若並未將有關個案呈上法庭,則應使用表格TR4D,並繳付3,850元申請費。雖然該證明書所提供的答案並非絕對不可推翻,但對法庭也有很強的參考作用。

欲知更多有關上述證明書的事宜,請聯絡差餉物業估價署(電話:2152 0111或2150 8229)。

業主亦可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員會審批)以核實法律准許的用途。不過,這都是技術性質的文件,如果沒有專業人員的幫助,可能不易閱讀和正確理解。

對於多層大廈的業主來說,業主亦可查閱大廈公契以確認單位(甚至是公用地方)的用途限制。



我的租客把租給他的住宅物業用作商業用途(用作辦公室)。此等行為會否影響我作為業主的權益或使我負上任何責任?假若租客在物業內進行刑事性的活動,我可能會面對甚麼問題?

物業若被用作未經許可的用途,可能為其擁有人(即業主)帶來麻煩及/或法律責任,包括:-

違反政府租契

香港所有的土地(除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外)均為香港政府所擁有,而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是(政府的)租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候,當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契,內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制,例如在指定為住宅用物業內進行商業活動,政府即有權重收該物業,並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施,但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費,以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。

雖然這種極端措施很少使用,但若佔用人公然無視警告而繼續違規,在嚴重的情況下,地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章),在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊,該土地會被視為已經由政府重收,業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下,根據上述條例第8條,前業主只可向行政長官申請救濟(如果承認已發生違規行為),或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。

違反大廈公契

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。

標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司、業主立案法團(如有的話)或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

假若住宅用物業被用作商業用途,自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外,並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。

妥善草擬的租約可能會列明,租客若違反該文件的條款,則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約,可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下,業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。

刑事責任

假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途,業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會須負上刑責。

任何非法使用物業的行為,如上所述,亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。

大部分租約都會清楚規定有關物業的用途,例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款,可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過,業主應諮詢專業法律意見,以便清楚了解業主的權利和責任,包括可能申請禁制令。例如,即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室,可能只不過把該物業的地址用作通訊地址,而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素,但這類行為根本不會損害該物業,也不會對業主有負面影響。在這種情況下,即使租客可能在技術上違反了租約的條款,業主可能不會有當然權利獲得禁制令 (無論是臨時的還是永久的)。



3. 我租住一個大廈單位,鄰居每在深夜時分大唱卡啦OK,擾人清夢。我向大廈管理處投訴,得到的答覆卻指出:由於我只是租客而不是物業擁有人,所以大廈公契沒有賦予我任何權利,因而無權作出投訴。這是否正確及我可以怎樣做?

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。一般的大廈公契都會述明,單位擁有人不可引起或容許他人(即包括擁有人及其租客)引起對大廈其餘佔用人的滋擾。

技術上來說,租客並非大廈單位的擁有人而沒有任何依大廈公契而得的權利的說法並不正確。事實上,法律賦予租客權利,讓他享有和對其他共同擁有人及其租客執行根據公契與土地有關的所有契約的利益的權利。因此,租客有權直接向法院(例如土地審裁處)控告其嘈雜的鄰居以執行上述契約,就所造成的任何損害獲得禁制令和賠償。

該大廈經理人亦極有可能有責任對所有業主及其租客實施公契的限制。如大廈有業主立案法團,該法團亦有法定責任執行公契下的條文。如果經理人/法團故意拒絕採取任何步驟糾正這種情況,租客可以考慮展開訴訟,迫使經理人/法團履行其職責。

同樣,租客亦有責任遵守公契下的限制性契諾(例如,業主不得在其單位內造成任何滋擾或煩擾)。任何違反該規定的行為均可由共同擁有人、大廈經理人及/或法團提出申索。

在有關的租約的條款中,業主可能亦曾承諾盡力確保所有受大廈公契規管的各方,均遵守及履行該公契。也就是說,即使租客並無任何依公契而得的權力,業主也有責任行使其藉公契而得的權力,協助租客制止那位鄰居繼續在深夜高歌。

假設大廈公契完全沒有提及有關滋擾的事項,租客的另一選擇就是依據侵權法去控告那位鄰居,從而獲得禁制令和干擾的賠償。

由於有關的法律程序極為繁複,有意申請禁制令者應聘請律師協助。



VI. 分租

分租的性質及其限制

「分租」通常是指一位租客以另一租約(稱為「分租租契」)將物業(或其某部分)分租予其他租客(稱為「分租客」)。

在法律上,租客與分租客之間簽訂的分租租契是獨立於與業主簽訂的租契(即「主租契」)。然而,儘管租客和分租客通常可以自由地協商並同意有別於主租契的條款(例如實施附加的限制性條款),但主租契會限制出租地方範圍及分租租契的條款。這是因為租客無權利/權益在分租租契內授予超出他被主租契所授予的權益。例如:-

A擁有A單位和B單位。A出租 A單位予B,為期一年。
但是,B與C簽訂分租租契,出租A單位和B單位予C,期限為兩年。

在這樣的情況下,B可以被認為是違反了「分租租契」的條款,因為他沒有權益出租B單位予C及沒有權益出租任何單位超過一年。

租客和分租客之間的關係

在租客與分租客之間,租客可將「主租契」的條款及契約在「分租租契」中納入及執行,方法是在分租租契下訂立一項契約,要求分租客須遵守主租契下的若干契約。一般情況下,租客最好明確及具體地列出哪些契約必須遵守,並盡可能向分租客提供主租契的副本(而非以一般參照「主租契的契約」))。但是,由於業主不是分租租契的一方,該契約只對分租客具有約束力及只可由租客對分租客在合約上強制執行。

終止主租契對分租租契的影響

在法律上,租客向分租客授予有效產業權的權利源於主租契。這意味著,如果主租契無效(例如政府對業主收回/重收土地或第三者能夠證明他是土地的真正擁有人而不是業主)或無論出於何種原因被業主終止(即欠租、租客犯下其他種類的違約行為),分租租契下的租賃產業權也將被摧毀。在這種情況下,儘管分租客可能沒有涉及分租租契下的任何違約行為,但分租客對業主(或政府/第三者)來說是沒有擁有和佔用物業的法律權利或權益,分租客必須把物業交回。

分租客唯一可能有的寬免是根據《物業轉易及財產條例》(第219章)第58(4)條,向原訟法庭申請「寬免」,要求發出「歸屬令」,按法庭施加的條件(例如遵守租客任何犯下的未解決的違約行為)將主租契的剩餘租期(或任何較短期限)給予分租客。如果給予這種酌情寬免,則分租客可代替租客,猶如租客一樣繼續佔用物業,直至「歸屬期限」 屆滿為止。

業主、租客與分租客之間的相互關係可能涉及複雜的的法律概念和策略考慮。強烈建議就上述任何相關事項徵求專業法律人士的法律意見。

禁止分租:假若租客未得業主同意便把物業分租,業主怎能保障其權益?

為了禁止租客分租,租約必須有明確條款,禁止租客分租物業(或其部分)予第三者。業主通常亦會擴大禁止範圍至任何授予特許權或分享/放棄管有或佔用物業的行為。

但如租約內並未包含有關禁止租客分租的條款,即使分租單位(或其部分)予其他人的行為並未獲得業主同意,本身亦未必算是違法(視乎租客的分租行為是否違反上述任何政府規例而定)。由於租賃的效果就是在租期內把物業權益從業主轉移到租客手中,因此租客可在租期內猶如業主一樣隨意處置有關物業(但不包括作出非法而導致違反租約的行為),當然也包括把物業分租予第三者。

基於同樣道理,租客若違反禁止分租的條款,可能要受到業主的禁制及/或對業主作出賠償。在某些情況下,它也可能使業主沒收租賃。

實際上,即使禁止分租的契諾生效及沒有任何其他類型的限制,租客仍然可以自由地與其他人同居、分享佔用或使用物業(其他人往往聲稱是租客的客人、親屬或朋友)。從表面上看,與其他人同居、分享佔用或使用物業不屬於「分租」的範圍。

在沒有任何直接證據證明租客正在進行分租物業的活動(例如已簽署的分租租契副本、進一步隔牆、佔用人承認、租客發出廣告/邀請及過度使用水電煤),業主往往很難證明和執行禁止分租的限制性契諾。



VII. 按揭物業

假如物業已被按揭予銀行 / 財務機構,業主在把物業租出前,必須先取得銀行 / 財務機構的同意,否則對業主及租客均會帶來負面影響。

  1. 我收到銀行來信,聲稱為我所租用物業的承按人,又稱由於我與業主所立的租約並未取得其同意,故要求我遷出,我可以怎樣做?


1. 我收到銀行來信,聲稱為我所租用物業的承按人,又稱由於我與業主所立的租約並未取得其同意,故要求我遷出,我可以怎樣做?

所有妥善擬訂的按揭契,都可能會包含一項條款,規定按揭人(即業主)在把物業租出予第三者(即租客)時,都必須先取得承按人(即銀行)的同意。

假如業主遵守上述條款,銀行即已知悉及同意有關租賃,故即使他日按揭人 / 業主因無法供款(俗稱「斷供」)而導致銀行行使其收回(或沒收)該物業的權利時,銀行亦未必可以強迫租客遷離該物業。在這種情況下,銀行會成為了業主,並有權向租客收取租金。

反過來說,假如業主在未取得銀行同意的情況下把按揭物業出租,業主已違反了有關條款,足以導致銀行收回該物業。銀行最終行使其收回該物業的權利時,租約可能無法有效保護租客的利益,在這類情況下的租客其實可能成為了侵權者。即使租客願意繼續交付租金予銀行,銀行亦可拒絕收取租金,而要求租客遷出。

由於按揭契都必定會在土地註冊處註冊,故租客已被視作知悉有關其租用物業的按揭契及其內容。當銀行依據按揭契行使其收回物業的權利時,租客不能以不知情為藉口作拖延。因此,準租客在訂立租約前,應在土地註冊處進行土地查冊,查閱有關單位是否為按揭物業。假若是按揭物業,便應確保業主已獲得承人的同意。



VIII. 維修/保養的責任

租約的一方是否有法律責任改善、保養或維修物業是複雜的題目。

綜觀而言,維修/保養物業的責任主要是業主與租客之間私人協議的事宜。這意味著,如果雙方之間沒有任何明確的協議,租約一般不會隱含維修/保養的責任去強迫業主或租客維修/保養物業以達致物業適宜居住的狀態。業主保養物業以達致適宜居住的狀態的隱含責任僅適用於連傢俬出租的物業(例如服務式住宅或其他向租客提供大量家具或配件的租賃(例如沙發、床、櫥櫃/貯藏櫃/衣櫃、餐桌、窗簾及/或電器),而該物業已準備好用作住宅用途,而無需購買任何其他必要的配件)。

租約通常明文規定業主有權進入、檢查及/或維修物業。但這種權利不能被解釋為對業主施加的責任。相反,租約通常規定租客有責任維護/保養物業的內部和非結構性部份及/或在將租賃終止時物業的原始交接狀態交還給業主(正常損耗除外)。

租客有隱含責任以合乎租客身分的方式使用物業(即以合理和適當的方式使用物業),並不可對其作出損毁(即不破壞/損壞物業)。不過,此責任僅涉及合理使用物業,並不向租客施加維修物業的責任。

雖然如此,根據政府部門的要求,業主可能有其他法定責任保養物業:

  1. 建築物條例》(香港法例 第123章)賦予建築事務監督權力,如已宣布建築物會構成危險,可迫令其擁有人對結構性缺陷進行修葺。不過此等權力只涉及構成危險的建築物,並不適用於非結構性缺陷。
  2. 公眾衛生及市政條例》(香港法例第132章)賦予某類公職人員權力,要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業或採取措施處理對健康有害的滋擾(例如源於物業本身的滲水)。不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項,對一般的維修保養沒有太大關係,特別是對物業造成的損壞是由鄰居及/或建築物的公用部分引起的情況。

假如政府部門發出要求或命令(或修葺令),作為物業擁有人的業主當然要負上維修/保養物業的責任。如果未能遵從要求或命令,業主往往會受到處罰或蒙受其他不利後果(例如政府重收物業)。若租客收到有關命令,應盡快通知業主,以便採取適當的措施。

同樣,業主立案法團(或其管理公司)也可要求業主(或其佔用人)採取適當措施終止任何對建築物的其他佔用人所造成的滋擾或其他損害(例如危險建築物、滲水、排水管堵塞及蟲害)。

基於上述原因及避免不必要的爭議,最適合的做法是在租約中明確規定維修和保養的責任。



1. 一般來說,誰應租客負責維修保養出租物業?

如上述說明,面對有關維修保養的問題時,業主及租客須倚賴租約所述,以釐定其個別責任。

約租的一般做法是,業主負責有關外部及結構性的維修,租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。

因此,妥善草擬的租約會包括所有可能引起爭端的範圍,並就此清晰釐定雙方的責任。

作為慣例,並根據雙方的議價能力,一般的租約條款都會把很多責任加諸租客身上,包括在一定程度上進行維修和保養工程。這條款表面上可能是不公平的,但實際上是相當合理的,因為租客在租期有全部的權利持續佔用和處理物業。自然地,租客能夠確定缺陷,並進行必要的維修工作。

一項在租約內常見的條款,就是租客維修保養的責任,不包括物業的「正常損耗」。因此,租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面,妥善草擬的租約,亦應闡明業主對結構性維修保養的責任,當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業,當然不能強求業主就其並不知悉或控制的損毁或問題負上責任。

整體來說,有關維修保養責任的問題,乃取決於業主及租客所協議的條款。假如雙方並未簽訂書面租約,或該租約並無列明有關問題,因之而起的糾紛結果都可能是非常不確定和代價高昂的。

無論雙方所同意的權利和責任如何,業主也可以出於善意和維護與租客的關係,自願進行維修和保養工程。事實上,由於本港大部分租約都是短的,任何因缺陷而年久失修或造成的損害,從長遠來看,都很可能損害業主的利益。在此基礎上,業主往往同意支付費用,對物業中的缺陷作出補救(例如修補損壞的牆壁、更換有故障的冷氣機雪櫃及注射驅蟲劑等)。

在極端情況下(例如物業內嚴重漏水),儘管租約沒有對業主規定任何責任,業主亦可行使權利 (如租約有規定的話),在事先預約的情況下進入物業,並進行必要的檢查及維修工程。如果租客不合作,業主甚至可以向法庭申請緊急臨時禁制令,以行使該權利,甚至因此而終止租約。



2. 如果出租物業發生火警,業主因而蒙受損失,業主可否向租客索償?

要視乎業主與租客在租約內協定的條款,亦要考慮火警起因(例如火警的源頭,是否純屬意外或緣於人為疏忽或蓄意毀壞?)。實際上,要確定誰有過錯並不容易。

謹慎的業主會為有關物業及家居物品購買保險。家居物品,例如傢具、裝飾、電器及個人財物的損失或損毁都可以受保,當中常見的保險例子是「住戶綜合保險」

此外,切記業主有責任通知保險公司有關物業已經出租予他人。

租客亦可能需要為物業購買適當保險(視乎有關租約條款而定)。



IX. 在租期完結前以通知方式終止租賃(沒有違約)

在一般情況下,除非業主或租客違反雙方約定的重要條款時(例如租客未有繳付租金或業主非法進入有關物業)業主或租客可沒收或終止租賃,否則雙方皆不能在租期完結前終止租賃。

不過,假如租約內包括所謂中斷租期條款,即任何一方可以在租期內提前通知對方終止租賃,則提前終止租賃亦有可能。

    業主的立場:


1. 我以三年租期把物業租出,還有兩年才期滿,但我發覺鄰近物業的租金最近大幅上升。我可否與租客終止現有的租賃,以便把物業以更高租金出租?

簽訂合約的一方,乃受該合約的條款所約束,故除非租約包括中斷租期條款,容許業主在租期完結前在特定時間(例如租約開始一年後)提前通知終止該租賃,或雙方達成提前終止租賃的協議,否則業主仍受租約的約束,不能單方面終止租賃。無理終止租約的行為可能令業主違約(甚至是廢除性違約),需要為租客的損失賠償,或有時需強制履行租約(如下所述)。



2. 我最近與業主簽訂了租約,但在搬入之前,業主說他不想出租給我了。業主終止了租約,並拒絕讓我入住。我認為租約的條款對我來說是上算的交易,我亦很喜歡這個物業。儘管業主已違約,我是否可以要求法庭強迫業主以最初的條款將物業出租給我?

假設業主不當地終止租約而違約(如下文進一步說明,即沒有任何「中斷租期條款」),租客可能有機會立即向法庭申請「強制履行」的補救措施,命令業主遵守租約的條款(而不是支付賠償金),原因是每個物業都是獨一無二的,並且議價交易損失而判給的賠償金(或其他類型的補償)是不足夠的。若強制履行的命令發出,業主需要將物業出租予租客。

但是,「強制履行」性質上是酌情行使和衡平法(而不是當然權利)的補救措施。在某些情況下,法庭可能不被說服市場上沒有合適的替代物業(特別是大型地產項目的住宅物業)。法庭也可能擔心,它可能無法多年不斷針對業主進行監督並持續執行簽訂的租約。如果業主已將物業向其他人出售,則可能還涉及第三方權利,法庭可能拒絕命令「強制履行」。 在這種情況下,租客可能只有權獲得損害賠償,以補償他/她在金錢方面的損失。



3. 我以三年租期租用一物業,還有兩年才期滿,但我發覺鄰近物業的租金最近大幅下調。我可否終止現有的租賃,以另覓較便宜的物業租用?

簽訂合約的一方,乃受該合約的條款所約束,故除非租約包括中斷租期條款,容許租客在租期完結前的特定時間內提前通知終止該租賃(例如租約開始一年後),或雙方達成提前終止租賃的協議,否則租客仍受租約的約束,不能單方面 終止租賃。

以租客立場為主導的「中斷租期條款」大致如下(只供參考用):

儘管本協議另有所指,雙方現同意及聲明,如租客在租期生效已屆一年後,有意終止本租賃協議,則租客有權給予業主不少於兩個月的預先通知而終止本協議,惟有關通知必須於終止生效日前至少兩個月送達業主,租客亦可繳付兩個月的租金,以代替前述通知。本條款的運作,將無礙於雙方就任何事前已提出的申索或因違反本協議所述的協定、規定、條款及條件而引申的權利和補償。

假如租約並未包含「中斷租期條款」,不論業主或租客皆不可單方面終止租賃。對租客來說,唯一的可行方法就是向業主提出退回租賃。雙方可自由協商有關退回租賃的條款,視乎雙方之商討而定,租客可以同意支付一筆費用予業主,以換取業主接受退回有關租賃(即提早解約)。或者,雙方可以通過同意根據當前市況在重新談判後增加/減少租金來繼續租賃。



4. 我以三年租期租用一物業。結果,我在裝修和購買適合物業尺寸和佈局的家具上花了相當多的錢。然而,業主依賴中斷租期條款,在第二年開始時向我發出遷出通知書。與此同時,業主威脅我,如果我想留下來,我必須在剩餘的租期內支付額外的租金,否則我必須自費將物業恢復原狀。這是否公平?我可以向業主申索賠償嗎?

假設業主在租約規定的正確時間(即一年固定租期後)正確地援引了中斷租期條款,業主則沒有違約。無論你有多值得同情,法庭都可能會對終止租約的中斷租期條款給予承認,並且不會給予租客賠償。

因為各方可以根據他們在商業基礎上的討價還價能力而自由商議條款,所以業主是否通過增加租金給你施加壓力可能沒有關係。

雖然中斷租期條款確實賦予了靈活性,但租客應考慮包含中斷租期條款對他/她的利益是否真正合適。還必須指出的是,如果整個租期內沒有租住權保證,租客應該謹慎對待是否值得為翻新物業承擔任何開支。交收標準的問題將在下面進一步討論。



X. 業主將有租約之物業出售

假若業主有意售賣已出租的物業,應清楚通知其地產代理、律師及準買家,該物業乃在不抵觸現有租賃(而不是騰空交回管有權)的情況下出售。

業主應在正式買賣合約(或臨時買賣合約)中明確說明在完成交易前租金分攤(包括應收的未付租金)。業主亦應就有關買賣、準買家的身份/聯繫方式和付款方式(例如準買家的銀行賬戶)通知租客及妥善處理租客已交付的按金。

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1. 我打算賣掉最近升了值的出租物業,怎樣才可以解除我在有關租賃內的責任?

業主應清楚通知其地產代理、律師及準買家,該物業乃在不抵觸現有租賃的情況下出售。業主的代表律師會在業主和準買家將要簽訂的買賣協議內,加入合適的條款,以確保解除業主在有關租賃下的責任。典型的條款包括:聲明業主已完全披露有關租賃的詳情,保留業主向租客追討有關買賣成交前欠租的權利,豁除業主在買賣成交後因該租賃而引起的責任等。

業主亦應就有關買賣通知租客,並與租客達成處理按金的協議。單是在租約期滿後把按金交予新的物業擁有人不足以解除業主歸還按金的責任。當物業交易完成時,業主應確保新的物業擁有人承諾就租客作出任何關於按金的申索作出補償(即業主可不受租客將來就按金作出申索的影響)。業主也可以把按金退還給租客,並要求租客另繳按金予新的物業擁有人。



2. 我的業主通知我,已把我所租用的物業賣出,以後需把租金交予新業主。我可否反對?我根據「舊有」租賃所有的權利會否得到保障?

作為物業的擁有人,業主有權把物業出售。假如該物業存有租賃,則應在不抵觸現有租賃的情況下出售。也就是說,新的物業擁有人知悉該租賃的存在,也接受就該租賃向租客收取租金。新舊擁有人簽訂的買賣協議也應該述明,新擁有人將從舊擁有人繼承所有與該租賃有關的權利和責任。因此,對新業主而言,租客根據原有租賃所有的權利和責任大致維持不變。

不過,原有業主(即舊業主)需特別注意有關按金的問題。根據英國樞密院(即一九九七年七月一日前香港法制中的最高上訴法庭)在一九八六年所作的一項判決,業主就歸還按金所作的承諾,乃屬個人承諾,所以只對該業主(即舊業主)有效,對新的物業擁有人並無約束力。所以,除非立約各方早有安排或協議,否則新業主可能毋須就租客繳交予的按金負上責任。因此租客應確保按金從舊業主歸還後交到新業主手上。



XI. 續約事宜

假如某份租約之租期即將屆滿,業主與租客可商議是否續約。

對於2004年7月9日之前簽訂的租約,根據法例住宅物業的業主差不多必須與原有租客續租。不過,法例已經改變。在該日期之後簽訂的租約不再提供任何有利於租客的法定續租權。租客只能通過商議或行使租約下的續租權(如有提供的話)來續租。

在合約中的「續租權」條款通常規定,租客需要在某指定日期之前給予業主書面通知以行使該權利,而有關條款亦可能提及新租約的條文(例如與現有租約相同的條文或輕微增加續租期內的應付租金)。

視乎雙方協議而定,續租權條款大致如下(只供參考):

雙方謹此同意,假若租客有意在租期完結後再租用本物業兩年,並在租期完結前至少六個月以書面通知業主該等意願,並已交妥所有依本租約而需繳交的租金及費用,並合理地履行及遵守依本租約而訂的條款及條件,則業主將把本物業自租期完結後續租予租客兩年,租金另議,除此續租條款之外,所有其他條款及條件不變。



1. 續租權和中斷租期條款有甚麼分別?

續租權(亦稱為「生約」)賦予租客在原有租期完結後以新的租約繼續租用同一物業的權利,即是延續原有的租賃。因為續租權的關係,租客變相獲得了另一個租期,業主也在某程度上得以保證能享有已協議的租金收入。由於續租權構成了法定的土地權益,所以即使原有租賃的租期不超過三年,包含續租權的有關租約亦應在土地註冊處註冊。

反過來說,中斷租期條款賦予立約方在經過某段時間,或在發生某類事件後,終止租賃的權利。也就是說,立約方可在租期完結前終止合約。



2. 業主與租客均同意為現有租約績期。除租金外,雙方已就所有其他條款達成協議。有甚麼方法可友好地解決有關租金的問題?

在這種情況下,「市值租金」的概念或許可以派上用場。所謂市值租金,乃由雙方共同委任的獨立專業估價測量師,釐定有關物業在當時市場所值的租金。租金一經釐定,雙方均須絕對遵從。這個做法的最大好處就是,雙方可避免無休止而無建樹的討價還價,而儘速並友好地解決問題。當然,有關物業必具相當份量的租值,例如商業處所,才值得聘用測量師為其估價。



XII. 終止租賃(欠交租金)

對於未能繳交全部或部分租金的租客,租約有時可能包含一項明訂條款,使業主有權在租客不繳交或延遲繳交租金的情況下終止(或「沒收」)租約。

根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第117及126條,法律隱含一項權利,若租客在到期日十五天內未繳交租金,業主可沒收/終止租賃。

或者,由於租客已連續數月欠租,或有證據表明租客已經潛逃/棄置了物業,業主也可以接受租客廢除性的違約行為和終止租約。

在終止/沒收租約後,業主可以向法庭(或土地審裁處)申請收回處所的管有的命令。 如果租客不反對此申請,命令通常會批出。

不過,租期內第一次拖欠租金的租客可以申請寬限期,法院或土地審裁處通常會給予租客支付全部欠租及業主的法律費用的機會,而租客必須於申請聆訊時或收回處所的管有的命令批出後一段特定的時間內繳交。這通常被稱為「對因欠交租金而藉訴訟沒收租賃權的濟助」,受《高等法院條例》(第4A章)第21F條管限。

如果「沒收租賃權的濟助」批給租客和他確實在法庭規定的期限內繳交所有欠租和業主的法律費用,租約將在租客遵守時「復活」 並視為在原有條款下繼續生效,猶如之前沒有欠租一樣。在這種情況下,儘管這可能違反了業主的意願,租約將會「復活」。

必須指出的是,租客在租期內向法庭申請「沒收租賃權的濟助」,只有第一次的批准為當然權利。如果一再發生欠租情況,除非違約租客有正當理由,否則法庭將拒絕給予任何濟助。



XIII. 終止租賃(欠交租金以外租客的違約事項)

如果租客準時支付租金但嚴重違反租約(例如分租、進行非法活動、造成滋擾、安裝僭建物或引起業主立案法團的執法行動),業主可能希望終止租賃及尋找新租客替代。

在這種情況下,業主有必要依賴租約明確規定的沒收/終止租賃條款以終止租約,以及向租客申索收回管有權。如果租約沒有提及,則業主(僅限住宅樓宇)可依據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第117(3)(d)至(h)條行使隱含的沒收租賃權利。請注意,就住宅租賃以外的租約而言,法例並不隱含沒收租賃權利。

希望以此理由終止租賃的業主必須在終止租賃及/或申索收回管有權之前以書面通知租客,指明違約行為並要求租客作出補救(或賠償金錢)。

當法庭聆訊收回管有權申索時,法庭可根據《物業轉易及財產條例》(第219章)第58條,考慮違約的嚴重性,違約是否「可補救的」及/或有否為該物業帶來任何永久性損害/污名,酌情決定是否給予租客「沒收租賃權的濟助」(即租客停止違約及繳付業主的法律費用後繼續租賃)。



1. 我的租客拆除了住宅物業的一幅間隔牆。我可以將此作為終止租賃的理由嗎?

問題主要取決於租約是否包含禁止拆除間隔牆的條款,以及該違約是否使業主有權以合約方式終止/沒收租賃。

調查拆除的間隔牆是否為「結構性」也很重要。如果是「結構性」的話,《業主與租客(綜合)條例》第117(3)(g)條已遭違反,業主有權沒收租賃。

在任何一種情況下,業主都應向租客提出書面要求,指明違約行為,並要求還原間隔牆(如果可能的話)。如果間隔牆是結構性的,那麼所造成的損害可能是永久性的並且是不可修復的。



2. 樓下的鄰居抱怨說,我的工業大廈物業的租客在晚上舉辦超過一百位客人的通宵狂歡酒會,持續引起過多的噪音及清晨時在電梯大堂留下了大量的垃圾。此事已向警方報案,某些人亦因涉嫌吸毒而被捕。我可以終止租賃嗎?如果案件在法庭上審理,法庭是否會給予租客任何「憐憫」?

業主的立場亦取決於是否有任何明文規定,讓業主依據以指控租客違反租約,並因此終止租約。如果沒有任何明訂協議授予業主終止租賃的權利,則可能難以對租客沒收管有權。在這種情況下,業主的補救措施可能僅限於對租客申請禁制令,以禁止任何滋擾或非法使用。

如果發生可沒收管有權的違約行為,並且根據違約行為的實際情況,租客可能已對物業帶來污名,因此租客造成的嚴重滋擾和非法使用可能是拒絕「沒收租賃權的濟助」的充分理由。



XIV. 沒收按金及其他因租客違約而終止租賃的後果

香港的租約通常包括支付相當於兩個月租金(商業樓宇或更多)的「按金」以作為履行租約的擔保。

不過,通常情況下,大多數標準合約可能沒有明文規定因違約而沒收按金的權利。很多時候,業主和租客之間關於按金處理的爭議中經常出現以下不清晰的問題:

  1. 業主是否可以「使用」或「扣除」按金,以支付因租客違約而遭受的實際損失(例如未支付的管理費);
  2. 無論租客違反的程度如何(例如久交一個月的部分租金),業主是否可以絕對地及/或全額「沒收」按金;
  3. 業主是否必須在向租客追討因租客違約而造成的損失中交代已被沒收的按金金額;
  4. 按金是否應被理解為「算定損害賠償」及/或業主是否有權追討已被沒收按金以外的任何額外損失(例如維修費用);
  5. 如果租賃仍然繼續,租客是否有責任向業主補足已被沒收的按金金額;
  6. 在租賃終止後產生爭議時,業主是否有權拒絕退還按金,直至法庭訴訟程序最終解決。

上述問題的解決方案視乎具體案件,這在很大程度上取決於租約的正確解釋。上述事項沒有標準答案。為避免雙方之間發生任何不必要的爭議,建議租約明確處理與按金有關的上述事宜。

更重要的是,租客往往誤解,以為因租客違約而終止租賃後(即欠租而被強迫離開),賠償金額只限於向業主繳付的按金金額,以及終止後雙方「徹底分清」。由於業主可能因租客不當地終止(即拒絕履行)租約而遭受進一步的損失(例如無法在租賃的剩餘期限內找到替代租客而損失的租金),所以這理解是錯誤的。

在這種情況下,假設業主已採取合理措施減輕他的損失,即使租客在終止租賃後沒有佔用物業,他可能有表面責任向業主支付剩餘租期的未付租金,作為業主「衍生損失」的賠償。如果未滿的租期很長,這最終可能會給租客帶來非常苛刻的結果(參見:Goldon Investment Ltd v. NPH International Holdings Ltd HCA 5457/1999HCA 5457/1999(2004年8月10日)租客欠交兩個月的租金,被裁定須向業主支付一千七百萬港元)。

因此,租客不當地終止租約是一件非常嚴重的事情,絕對不能掉以輕心。



XV. 租約到期/終止的交收事宜

在香港另一個常見問題是租約沒有明確規定在租賃終止或到期時將物業交回業主的物業狀況。租客是否有責任及有多少責任承擔將物業恢復到「原始」狀態的開支,這通想引起業主與租客之間的訴訟。

一般而言,租客沒有責任將物業「改善」至比租賃開始時更好狀態的程度。此外,物業可能因老化和正常使用而導致的正常損耗是可以預計的,業主在交收時可能必須合理接受這些正常損耗。

租約通常會列出租客應在物業交還時交還合理狀態的「業主室內固定裝置」或其折舊後相等價值的更換品(例如空調,電器/烹飪/加熱器具、沐浴和衛生設施,內置壁櫥,門窗等)。

對於租客在物業內進行的裝修,交還時業主是否願意接受帶有此裝修的物業是一件更為複雜的事情,因為裝修通常是個人喜好的問題。

對於商業樓宇,租約通常包括明確要求在「空殼」狀態下交還物業,至令業主合理滿意的程度(即拆除所有固定裝置,包括電器/排水設備、天花板、地面層、衛生設施和消防設施,以及只留下灰泥/混凝土表層)。

關於甚麼構成「業主合理滿意的程度」是沒有明確的指標(這表示相當主觀和任意的標準)。對於租客來說,交付「空殼」的責任往往是繁重而昂貴的。租客必須提前搬遷,以便有足夠的時間進行修復工程。

實際上,為避免不必要的糾紛,雙方最好在物業交收時檢查物業及以書面確認物業交還時的狀態。



XVI. 分間單位 (俗稱「劏房」)

為租賃而分拆或分間單位已成為香港的普遍現象。如上文第I部分所述,分間單位通常背離建築物的原始設計和目的。違反各種法例、規例或其他法律責任的風險可能存在,例如政府租契、建築物規例、消防規例及/或大廈公契,這可能會引起民事或甚至刑事責任。

未經許可使用物業作短期住宿用途,亦可能違反《旅館業條例》(第349章)及/或《床位寓所條例》(第411章)。

事實上,這種限制背後的理由是顯而易見的: -

  1. 出租分間單位使該單位的人口密度大大超過其原來設計的承載能力,使該單位出現危險;
  2. 由租客安裝的間隔牆和額外配件可能會增加建築結構的承重能力。這些配件可能會令緊急通道受阻,增加火災中傷亡的風險;
  3. 租客/分租客共用單位亦可能產生其他管理問題,包括衛生、滋擾(例如過度噪音或惡臭),儲存過量易燃物品、火災、高電力負荷、滲水、排水管淤塞、丟失郵件、空氣不流通、收租、侵犯隱私和保安風險;及
  4. 鑒於此類租賃帶有非法性質或存有風險,針對居住於分間單位的租客或其他佔用人所犯的任何違約行為,往往亦更難以行使法律權利。


XVII. 舉例說明

模擬個案:

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物業,作零售店舖之用。雙方已就該租賃的主要條款,包括租金和租期等作出口頭協議。業主(ABC 公司)委託一間律師樓處理有關租約。

問題一:
D 先生收到準業主代表律師草擬的一份租賃協議,看來大部份條款都只是有利於業主。租務交易的情況是否都是這樣?D 先生如何能保障自己的利益? 答案一

問題二:
在簽訂租賃協議後,雙方同意修改協議的部分條款。可否在現有的協議上作出修改,還是必須另簽新的協議? 答案二

問題三:
在使用該物業一段時期後,D 先生認為該物業需要大肆裝修,於是向業主提出有關建議,但業主卻要求 D先生分擔裝修費用。到底應該是誰負擔裝修的費用? 答案三

問題四:
D 先生已經兩個月沒有繳付租金。ABC公司怎樣才可以追討欠租及 / 或收回物業? 答案四

問題五:
D 先生終於清繳所有欠租。此時,ABC公司有意出售該物業,並向他保證會通知準買家有關現有的租賃。ABC公司亦要求他容許準買家進入及查看該物業。D 先生可否拒絕? 答案五

問題六:
租期尚有兩個月便完結。D 先生卻拒絕繳付最後兩個月的租金,只告訴ABC公司可以沒收有關按金(相等於兩個月租金)作為該兩個月的租金。ABC公司應否接受? 答案六

問題七:
現有租賃完結後,D 先生並未遷出,反而繼續留在該物業,亦繼續每月繳付租金。ABC公司亦繼續每月收取D 先生繳付的租金。在此情況下,舊租約內的條款是否對雙方仍有約束力? 答案七


答案一:

既然該租約乃由業主的代表律師草擬,固然無可避免地會以ABC公司的權益為依歸。在這種情況下,D 先生保障自己的最佳方法當然是聘請律師行,以使雙方均能獲得專業法律意見。

相信任何看過一份普通租約的人士,都會發覺雙方所需遵守的責任,完全不成比例。業主通常只需遵守屈指可數的責任,例如讓租客安寧地管用物業、要修理屋頂和外牆和繳交地租等。而租客則需遵守大量必須做及不能做的事項。儘管如此,租客應當明白,情況並非如表面所見一般惡劣。租賃的法律效果就是把物業的權益從業主轉移到租客手中,所以維修及保養該物業的責任也可能同時轉移到租客身上。因此,縱使一份租約乃經雙方律師交涉才達致共識,仍可能會把很多責任加諸租客。由於在租賃期內,租客已等同於物業的「負責人」,負責業主沒有足夠知識或控制權的事項,所以這種表面不公平的現象,其實是相當合理的。

答案二:
一般來說,業主和租客可以在現有的租賃協議上作出修改,並在有關修改旁邊簽署作實。除了在現有協議的不同位置上作出眾多修改,雙方也可另訂補充協議,把所有修改包括在一份文件內。

但是,假如修改的內容非常重要,甚至改變了原有租賃協議的本質,雙方可能需要另訂新的租賃協議以避免任何混淆。例如若租期延長,其實等於訂立了新的租賃,雙方可能須另簽新協議,並遵行有關的法律程序。又例如若增加了租金,便須繳納額外的印花稅。正如修改協議的內容可以五花八門,因修改而可能產生的法律後果也多不勝數。協議雙方在決定修改協議條款前,應先諮詢法律意見,以確保瞭解因之而起的法律責任。

答案三:
在日常用語中,「裝修」一詞,含有改善、裝璜及美化物業的含意,但未必會包括因使用物業而引致的維修及保養問題,例如修補出現裂縫的牆壁或天花板。除此之外,一般租約都會列明物業乃以現有的狀況「「現狀」 」 出租,即租客在租賃期開始時已知悉有關物業的狀況,故除非租約另有所指,D 先生並無權利要求業主裝修物業。

一般來說,其實業主和租客皆無責任「裝修」有關物業。由於租客是物業的實質佔用人,故任何裝修的費用亦理應由租客負責。當然雙方亦可就任何有關裝修的問題自由協商。假若租客已長期租用有關物業並已承諾繼續租用,相信業主會較為樂意分擔裝修費用。

答案四:
請參考相關問答

作為業主,ABC公司不應嘗試以任何不合法的手段追討欠租或收回物業(例如未得法庭命令而自行破門入屋)。任何人如非法剝奪租客對租用物業的佔用,便可能會被檢控及被判處罰款和監禁。

答案五:
妥善草擬的租約都會包括一項條款,列明業主承諾讓租客安寧地管用物業。所謂安寧地管用,並不單純指免受噪音滋擾,實在更引申指免受業主干擾。即使租約並未載有該項條款,法律亦會在租約中隱含著租客安寧管用物業的權利。因此,除非租約列明租客須容許準買家查看及檢視物業(通常在租賃期滿前某段時間),否則租客可拒絕業主就該等查看及檢視所作的要求。 事實上,業主應早已通知準買家有關現存的租賃,以及物業將在「不抵觸現有租賃」的情況下出售。這類買家都應知道將會在無權查看及檢視的情況下購買有關物業。

答案六:
租約通常都會列明租客須繳付按金,作為其履行及遵守租約內所作承諾的保證,例如準時交租、維持物業於良好狀況、執行維修和遵守相關法律等。繳付租金只是租客所作眾多承諾之一。在大部分情況下,業主未收回物業前,根本不會知道租客是否有履行及遵守該等承諾。

收回物業後,業主可能發現水喉被堵塞了、牆壁被塗花了、窗都破爛了、電冰箱不見了和滿地都是垃圾,租客當然也消失得無影無蹤。在此情況下,按金亦可能不足以補償所欠租金以及把物業回復原狀的所需費用。因此,接受租客以按金代替租金的提議並不明智,可能導致不可挽回的損失。

答案七:
租期完結後,原有的租賃協議可說已成為廢紙,其所載條款對雙方已無約束力。假如「租客」繼續留在該物業,「業主」亦無反對,雙方的關係將演變成所謂容受性租賃,亦即「業主」容忍「租客」繼續留在該物業。嚴格來說,這根本不是租賃,因為「業主」根本沒有明確同意把該物業出租;「租客」也不過是佔用人,除非業主無異議地繼續收取租金,否則「租客」在技術上甚至是侵入者。在法律上來說,容受性租賃的性質含糊不清,因為雙方皆對其權利和責任不清不楚。在這種情況下,雙方應盡早簽立新的租約,詳列彼此的權利和責任。



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