XVII. 舉例說明

模擬個案:

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物業,作零售店舖之用。雙方已就該租賃的主要條款,包括租金和租期等作出口頭協議。業主(ABC 公司)委託一間律師樓處理有關租約。

問題一:
D 先生收到準業主代表律師草擬的一份租賃協議,看來大部份條款都只是有利於業主。租務交易的情況是否都是這樣?D 先生如何能保障自己的利益? 答案一

問題二:
在簽訂租賃協議後,雙方同意修改協議的部分條款。可否在現有的協議上作出修改,還是必須另簽新的協議? 答案二

問題三:
在使用該物業一段時期後,D 先生認為該物業需要大肆裝修,於是向業主提出有關建議,但業主卻要求 D先生分擔裝修費用。到底應該是誰負擔裝修的費用? 答案三

問題四:
D 先生已經兩個月沒有繳付租金。ABC公司怎樣才可以追討欠租及 / 或收回物業? 答案四

問題五:
D 先生終於清繳所有欠租。此時,ABC公司有意出售該物業,並向他保證會通知準買家有關現有的租賃。ABC公司亦要求他容許準買家進入及查看該物業。D 先生可否拒絕? 答案五

問題六:
租期尚有兩個月便完結。D 先生卻拒絕繳付最後兩個月的租金,只告訴ABC公司可以沒收有關按金(相等於兩個月租金)作為該兩個月的租金。ABC公司應否接受? 答案六

問題七:
現有租賃完結後,D 先生並未遷出,反而繼續留在該物業,亦繼續每月繳付租金。ABC公司亦繼續每月收取D 先生繳付的租金。在此情況下,舊租約內的條款是否對雙方仍有約束力? 答案七


答案一:

既然該租約乃由業主的代表律師草擬,固然無可避免地會以ABC公司的權益為依歸。在這種情況下,D 先生保障自己的最佳方法當然是聘請律師行,以使雙方均能獲得專業法律意見。

相信任何看過一份普通租約的人士,都會發覺雙方所需遵守的責任,完全不成比例。業主通常只需遵守屈指可數的責任,例如讓租客安寧地管用物業、要修理屋頂和外牆和繳交地租等。而租客則需遵守大量必須做及不能做的事項。儘管如此,租客應當明白,情況並非如表面所見一般惡劣。租賃的法律效果就是把物業的權益從業主轉移到租客手中,所以維修及保養該物業的責任也可能同時轉移到租客身上。因此,縱使一份租約乃經雙方律師交涉才達致共識,仍可能會把很多責任加諸租客。由於在租賃期內,租客已等同於物業的「負責人」,負責業主沒有足夠知識或控制權的事項,所以這種表面不公平的現象,其實是相當合理的。

答案二:
一般來說,業主和租客可以在現有的租賃協議上作出修改,並在有關修改旁邊簽署作實。除了在現有協議的不同位置上作出眾多修改,雙方也可另訂補充協議,把所有修改包括在一份文件內。

但是,假如修改的內容非常重要,甚至改變了原有租賃協議的本質,雙方可能需要另訂新的租賃協議以避免任何混淆。例如若租期延長,其實等於訂立了新的租賃,雙方可能須另簽新協議,並遵行有關的法律程序。又例如若增加了租金,便須繳納額外的印花稅。正如修改協議的內容可以五花八門,因修改而可能產生的法律後果也多不勝數。協議雙方在決定修改協議條款前,應先諮詢法律意見,以確保瞭解因之而起的法律責任。

答案三:
在日常用語中,「裝修」一詞,含有改善、裝璜及美化物業的含意,但未必會包括因使用物業而引致的維修及保養問題,例如修補出現裂縫的牆壁或天花板。除此之外,一般租約都會列明物業乃以現有的狀況「「現狀」 」 出租,即租客在租賃期開始時已知悉有關物業的狀況,故除非租約另有所指,D 先生並無權利要求業主裝修物業。

一般來說,其實業主和租客皆無責任「裝修」有關物業。由於租客是物業的實質佔用人,故任何裝修的費用亦理應由租客負責。當然雙方亦可就任何有關裝修的問題自由協商。假若租客已長期租用有關物業並已承諾繼續租用,相信業主會較為樂意分擔裝修費用。

答案四:
請參考相關問答

作為業主,ABC公司不應嘗試以任何不合法的手段追討欠租或收回物業(例如未得法庭命令而自行破門入屋)。任何人如非法剝奪租客對租用物業的佔用,便可能會被檢控及被判處罰款和監禁。

答案五:
妥善草擬的租約都會包括一項條款,列明業主承諾讓租客安寧地管用物業。所謂安寧地管用,並不單純指免受噪音滋擾,實在更引申指免受業主干擾。即使租約並未載有該項條款,法律亦會在租約中隱含著租客安寧管用物業的權利。因此,除非租約列明租客須容許準買家查看及檢視物業(通常在租賃期滿前某段時間),否則租客可拒絕業主就該等查看及檢視所作的要求。 事實上,業主應早已通知準買家有關現存的租賃,以及物業將在「不抵觸現有租賃」的情況下出售。這類買家都應知道將會在無權查看及檢視的情況下購買有關物業。

答案六:
租約通常都會列明租客須繳付按金,作為其履行及遵守租約內所作承諾的保證,例如準時交租、維持物業於良好狀況、執行維修和遵守相關法律等。繳付租金只是租客所作眾多承諾之一。在大部分情況下,業主未收回物業前,根本不會知道租客是否有履行及遵守該等承諾。

收回物業後,業主可能發現水喉被堵塞了、牆壁被塗花了、窗都破爛了、電冰箱不見了和滿地都是垃圾,租客當然也消失得無影無蹤。在此情況下,按金亦可能不足以補償所欠租金以及把物業回復原狀的所需費用。因此,接受租客以按金代替租金的提議並不明智,可能導致不可挽回的損失。

答案七:
租期完結後,原有的租賃協議可說已成為廢紙,其所載條款對雙方已無約束力。假如「租客」繼續留在該物業,「業主」亦無反對,雙方的關係將演變成所謂容受性租賃,亦即「業主」容忍「租客」繼續留在該物業。嚴格來說,這根本不是租賃,因為「業主」根本沒有明確同意把該物業出租;「租客」也不過是佔用人,除非業主無異議地繼續收取租金,否則「租客」在技術上甚至是侵入者。在法律上來說,容受性租賃的性質含糊不清,因為雙方皆對其權利和責任不清不楚。在這種情況下,雙方應盡早簽立新的租約,詳列彼此的權利和責任。

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