XIV. 沒收按金及其他因租客違約而終止租賃的後果

香港的租約通常包括支付相當於兩個月租金(商業樓宇或更多)的「按金」以作為履行租約的擔保。

不過,通常情況下,大多數標準合約可能沒有明文規定因違約而沒收按金的權利。很多時候,業主和租客之間關於按金處理的爭議中經常出現以下不清晰的問題:

  1. 業主是否可以「使用」或「扣除」按金,以支付因租客違約而遭受的實際損失(例如未支付的管理費);
  2. 無論租客違反的程度如何(例如欠交一個月的部分租金),業主是否可以絕對地及/或全額「沒收」按金;
  3. 業主是否必須在向租客追討因租客違約而造成的損失中交代已被沒收的按金金額;
  4. 按金是否應被理解為「算定損害賠償」及/或業主是否有權追討已被沒收按金以外的任何額外損失(例如維修費用);
  5. 如果租賃仍然繼續,租客是否有責任向業主補足已被沒收的按金金額;
  6. 在租賃終止後產生爭議時,業主是否有權拒絕退還按金,直至法庭訴訟程序最終解決。

上述問題的解決方案視乎具體案件,這在很大程度上取決於租約的正確解釋。上述事項沒有標準答案。為避免雙方之間發生任何不必要的爭議,建議租約明確處理與按金有關的上述事宜。

更重要的是,租客往往誤解,以為因租客違約而終止租賃後(即欠租而被強迫離開),賠償金額只限於向業主繳付的按金金額,並在終止後雙方「徹底分清」。由於業主可能因租客不當地終止(即拒絕履行)租約而遭受進一步的損失(例如無法在租賃的剩餘期限內找到替代租客而損失的租金),所以這理解是錯誤的。

在這種情況下,假設業主已採取合理措施減輕他的損失,即使租客在終止租賃後沒有佔用物業,他可能有表面責任向業主支付剩餘租期的未付租金,作為業主「衍生損失」的賠償。如果未滿的租期很長,這最終可能會給租客帶來非常苛刻的結果(參見:Goldon Investment Ltd v. NPH International Holdings Ltd HCA 5457/1999(2004年8月10日)租客欠交兩個月的租金,被裁定須向業主支付一千七百萬港元)。

因此,租客不當地終止租約是一件非常嚴重的事情,絕對不能掉以輕心。

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