VIII. 維修/保養的責任

租約的一方是否有法律責任改善、保養或維修物業是複雜的題目。

綜觀而言,維修/保養物業的責任主要是業主與租客之間私人協議的事宜。這意味著,如果雙方之間沒有任何明確的協議,租約一般不會隱含維修/保養的責任去強迫業主或租客維修/保養物業以達致物業適宜居住的狀態。業主保養物業以達致適宜居住的狀態的隱含責任僅適用於連傢俬出租的物業(例如服務式住宅或其他向租客提供大量家具或配件的租賃(例如沙發、床、櫥櫃/貯藏櫃/衣櫃、餐桌、窗簾及/或電器),而該物業已準備好用作住宅用途,而無需購買任何其他必要的配件)。

租約通常明文規定業主有權進入、檢查及/或維修物業。但這種權利不能被解釋為對業主施加的責任。相反,租約通常規定租客有責任維護/保養物業的內部和非結構性部份及/或在將租賃終止時物業的原始交接狀態交還給業主(正常損耗除外)。

租客有隱含責任以合乎租客身分的方式使用物業(即以合理和適當的方式使用物業),並不可對其作出損毁(即不破壞/損壞物業)。不過,此責任僅涉及合理使用物業,並不向租客施加維修物業的責任。

雖然如此,根據政府部門的要求,業主可能有其他法定責任保養物業:

  1. 建築物條例》(香港法例 第123章)賦予建築事務監督權力,如已宣布建築物會構成危險,可迫令其擁有人對結構性缺陷進行修葺。不過此等權力只涉及構成危險的建築物,並不適用於非結構性缺陷。
  2. 公眾衛生及市政條例》(香港法例第132章)賦予某類公職人員權力,要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業或採取措施處理對健康有害的滋擾(例如源於物業本身的滲水)。不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項,對一般的維修保養沒有太大關係,特別是對物業造成的損壞是由鄰居及/或建築物的公用部分引起的情況。

假如政府部門發出要求或命令(或修葺令),作為物業擁有人的業主當然要負上維修/保養物業的責任。如果未能遵從要求或命令,業主往往會受到處罰或蒙受其他不利後果(例如政府重收物業)。若租客收到有關命令,應盡快通知業主,以便採取適當的措施。

同樣,業主立案法團(或其管理公司)也可要求業主(或其佔用人)採取適當措施終止任何對建築物的其他佔用人所造成的滋擾或其他損害(例如危險建築物、滲水、排水管堵塞及蟲害)。

基於上述原因及避免不必要的爭議,最適合的做法是在租約中明確規定維修和保養的責任。

  1. 一般來說,誰應負責維修保養出租物業?
  2. 如果出租物業發生火警,業主因而蒙受損失,業主可否向租客索償?
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