VI. 分租

分租的性質及其限制

「分租」通常是指一位租客以另一租約(稱為「分租租契」)將物業(或其某部分)分租予其他租客(稱為「分租客」)。

在法律上,租客與分租客之間簽訂的分租租契是獨立於與業主簽訂的租契(即「主租契」)。然而,儘管租客和分租客通常可以自由地協商並同意有別於主租契的條款(例如實施附加的限制性條款),但主租契會限制出租地方範圍及分租租契的條款。這是因為租客無權利/權益在分租租契內授予超出他被主租契所授予的權益。例如:-

A擁有A單位和B單位。A出租 A單位予B,為期一年。
但是,B與C簽訂分租租契,出租A單位和B單位予C,期限為兩年。

在這樣的情況下,B可以被認為是違反了「分租租契」的條款,因為他沒有權益出租B單位予C及沒有權益出租任何單位超過一年。

租客和分租客之間的關係

在租客與分租客之間,租客可將「主租契」的條款及契約在「分租租契」中納入及執行,方法是在分租租契下訂立一項契約,要求分租客須遵守主租契下的若干契約。一般情況下,租客最好明確及具體地列出哪些契約必須遵守,並盡可能向分租客提供主租契的副本(而非以一般參照「主租契的契約」))。但是,由於業主不是分租租契的一方,該契約只對分租客具有約束力及只可由租客對分租客在合約上強制執行。

終止主租契對分租租契的影響

在法律上,租客向分租客授予有效產業權的權利源於主租契。這意味著,如果主租契無效(例如政府對業主收回/重收土地或第三者能夠證明他是土地的真正擁有人而不是業主)或無論出於何種原因被業主終止(即欠租、租客犯下其他種類的違約行為),分租租契下的租賃產業權也將被摧毀。在這種情況下,儘管分租客可能沒有涉及分租租契下的任何違約行為,但分租客對業主(或政府/第三者)來說是沒有擁有和佔用物業的法律權利或權益,分租客必須把物業交回。

分租客唯一可能有的寬免是根據《物業轉易及財產條例》(第219章第58(4)條,向原訟法庭申請「寬免」,要求發出「歸屬令」,按法庭施加的條件(例如遵守租客任何犯下的未解決的違約行為)將主租契的剩餘租期(或任何較短期限)給予分租客。如果給予這種酌情寬免,則分租客可代替租客,猶如租客一樣繼續佔用物業,直至「歸屬期限」 屆滿為止。

業主、租客與分租客之間的相互關係可能涉及複雜的的法律概念和策略考慮。強烈建議就上述任何相關事項徵求專業法律人士的法律意見。

禁止分租:假若租客未得業主同意便把物業分租,業主怎能保障其權益?

為了禁止租客分租,租約必須有明確條款,禁止租客分租物業(或其部分)予第三者。業主通常亦會擴大禁止範圍至任何授予特許權或分享/放棄管有或佔用物業的行為。

但如租約內並未包含有關禁止租客分租的條款,即使分租單位(或其部分)予其他人的行為並未獲得業主同意,本身亦未必算是違法(視乎租客的分租行為是否違反上述任何政府規例而定)。由於租賃的效果就是在租期內把物業權益從業主轉移到租客手中,因此租客可在租期內猶如業主一樣隨意處置有關物業(但不包括作出非法而導致違反租約的行為),當然也包括把物業分租予第三者。

基於同樣道理,租客若違反禁止分租的條款,可能要受到業主的禁制及/或對業主作出賠償。在某些情況下,它也可能使業主沒收租賃。

實際上,即使禁止分租的契諾生效及沒有任何其他類型的限制,租客仍然可以自由地與其他人同居、分享佔用或使用物業(其他人往往聲稱是租客的客人、親屬或朋友)。從表面上看,與其他人同居、分享佔用或使用物業不屬於「分租」的範圍。

在沒有任何直接證據證明租客正在進行分租物業的活動(例如已簽署的分租租契副本、進一步隔牆、佔用人承認、租客發出廣告/邀請及過度使用水電煤),業主往往很難證明和執行禁止分租的限制性契諾。

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