I. 簽署租約之前應注意的事項

綜觀而言,租約是一份具有約束力的法律文件,對業主和租客所承諾的權利和責任具有重要影響。簽署前必須仔細考慮租約的條款。

與許多一般人的理解相反,租客違反租約的潛在後果可能不僅限於支付給業主的按金金額的「損失」。

同樣地,業主可能因其租客的任何違約行為而須對第三者負責。

租約的內容一般都會包括租期、租金、付款日期、按金、用途(例如住宅、辦公室或工廠等)、續約條款、終止條款及其他將於本文其餘部分討論的常見條款。

視乎有關租約的租期及立約方的身分(例如個人、合夥人或有限公司等),簽立文件的形式可能有所不同。

常用的租約包括租賃協議(tenancy agreement)租契(lease)。雖然租賃協議及租契兩詞經常隨意地在現代被當作同義詞使用(亦經常被統稱為「租約」)及兩者通常都具有約束力,有效性和可在法庭上執行,但兩者的法律意義可能仍然存在一些技術差異。

a) 租期

租契通常乃指固定租期超過三年的租約。租契必須以契約方式簽立,即必須經簽署、蓋章及交付。也就是說,租契各方須在一式兩份的租契上簽名、在簽名旁蓋上小紅章(通常為一小片紅色貼紙)及互相交換該租契。租契最好在土地註冊處登記。

租賃協議通常指租期超過三年的租約。租賃協議可以書面或口頭方式達成。

對於書面租賃協議,租賃協議的各方只須簽署該協議,而毋須蓋上小紅章及互相交換該租賃協議。但為保障雙方利益,最穩妥的做法還是簽署一式兩份的協議並將其互相交換及保存。

b) 立約方的身分

立約方的身分也對簽署租約的形式有所影響。

簽署租契的個人、獨資經營者或合夥商行最好在其簽名旁蓋上小紅章。有限公司則須於法定簽署人的簽名旁蓋上公司印章 / 鋼印,並須依據其公司章程細則的要求執行,並附有妥為簽署的董事局書面決議案授權簽署該租契。

簽署租賃協議的一方如屬獨資經營者、合夥商行或有限公司身分,除簽名外,亦須在租賃協議蓋上其公司圖章或戳印(視乎情況而定)。

有關簽署條款(即在租契 / 租賃協議上簽名的那部分)的參考資料,請看圖表一

假如物業已被按揭予銀行 / 財務機構,業主在把物業租出前,必須先取得銀行 / 財務機構的同意,否則對業主及租客均會帶來負面影響。有關詳情請參閱本文第VII 部分 ─ 按揭物業

  1. 是否必須有律師代表,方可訂立租約?
  2. 聽說有人冒稱物業擁有人出租物業,但當準租客交付按金及租金上期後,該「業主」便消失無踪。假如我有意租用物業,我怎能確定那位「業主」是該物業的真正擁有人?
  3. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項?假若在租賃事項上出現糾紛 / 問題,應向那一個部門求助?
  4. 有關政府物業(例如公屋單位或政府商場舖位)的租務問題,我怎樣能獲得更多資料?
  5. 「租賃」(tenancy)和「特許權」(licence)有甚麼分別?
  6. 我可以轉換或使用我的物業(或其分隔式房間)批出短期租約/特許權以提供房間或床位(類似於Airbnb住宿或「膠囊旅館」)嗎?
  7. 當雙方簽署正式租約之前,業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件(可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」)。簽署這份文件有甚麽後果?
  8. 我可否出租或以其他方式容許佔用人根據「房屋條例」(例如公屋或居者有其屋計劃)留在資助房屋內?
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