11. 在買入單位前,我發現地產代理曾向我提供錯誤的資料,或忘記向我告訴一些重要事項。我可否終止臨時買賣合約,並向該地產代理(及其僱主)索償?

作為客戶(不論是賣方或買方),閣下的權益不但受地產代理協議的條款保障,亦受法例及普通法保障,這些法律用以懲處作出失當行為(例如失實陳述及疏忽)之地產代理。

失實陳述(誤導)

如果有人作出錯誤的事實陳述而引致另一人簽訂合約,作出失實陳述的一方便要承擔法律責任。失實陳述的三項先決條件包括:i) 有人曾作出事實的陳述﹔ii) 該陳述是錯誤的﹔及 iii) 該錯誤陳述引致 / 說服受害者簽訂合約。

要留意「事實的陳述」與「意見的陳述」是不同的。例如地產代理告訴閣下某單位內的睡房應可容納到一部鋼琴及一張床,並請閣下稍後量度尺寸作實,該地產代理只是作出意見的陳述 。但如果他說房間的面積是 150平方尺,他便作了事實的陳述,若閣下聽了這番話而簽訂臨時買賣合約,而後來發現睡房的實際面積只是100平方尺,該地產代理便須承擔失實陳述的法律責任。

疏忽

疏忽行為所引致的法律責任須符合以下三項條件: i) 甲方要對乙方承擔謹慎責任﹔ ii) 甲方違反該謹慎責任﹔及 iii) 該違反行為對乙方造成損害。謹慎責任之概念源自一著名英國案例(Donoghue v Stevenson),指出每人都應該合理地謹慎行事,以避免作出一些可能使其「鄰居」受損的行為或遺漏。「鄰居」一詞並非只包括住在隔壁的鄰居,而泛指任何可能受到閣下的行為影響的人。

就物業交易而言,受委託的地產代理必須對閣下承擔謹慎責任,因為地產代理在交易中的處事方式會影響閣下的利益。舉例,如地產代理沒有小心視察物業而忽略業主有租約在身,亦沒有在簽訂臨時買賣合約前將這項資料告知買方,該地產代理便要負上疏忽責任。

補救方法

如果閣下能夠證明受託的地產代理作出失實陳述或疏忽,便可向他 / 她及其僱主追討賠償。是否可以終止已簽訂的臨時買賣合約(或正式買賣合約)則取決於個案的實況。

以下的例子或可讓閣下了解更多:

例一: 地產代理代表賣方及閣下(買方),賣方向該地產代理發放錯誤資料,而他轉告閣下。

答案:閣下可以終止已簽訂的臨時買賣合約及取回訂金,也可以向賣方追討賠償。

例二: 地產代理代表賣方及閣下,該地產代理(並非在賣方指示下)向閣下提供錯誤資料。

答案:即使賣方不知道地產代理說了些甚麼,該地產代理仍是代表他行事,而閣下確實依賴那些資料而簽訂合約。除向地產代理追討賠償外,閣下或許可以終止臨時買賣合約及取回訂金。

例三: 地產代理只代表閣下而並非代表賣方,該地產代理向閣下提供錯誤資料。

答案:除非閣下打算放棄訂金,否則便不可單方面終止臨時買賣合約,因為賣方毋須為閣下的地產代理之失當行為負責。閣下應該直接向地產代理追討賠償。

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