业主与租客



I. 签署租约之前应注意的事项

综观而言,租约是一份具有约束力的法律文件,对业主和租客所承诺的权利和责任具有重要影响。签署前必须仔细考虑租约的条款。

与许多一般人的理解相反,租客违反租约的潜在后果可能不仅限于支付给业主的按金金额的「损失」。

同样地,业主可能因其租客的任何违约行为而须对第三者负责。

租约的内容一般都会包括租期、租金、付款日期、按金、用途(例如住宅、办公室或工厂等)、续约条款、终止条款及其他将于本文其余部分讨论的常见条款。

视乎有关租约的租期及立约方的身分(例如个人、合伙人或有限公司等),签立文件的形式可能有所不同。

常用的租约包括租赁协议(tenancy agreement)租契(lease)。虽然租赁协议及租契两词经常随意地在现代被当作同义词使用(亦经常被统称为「租约」)及两者通常都具有约束力,有效性和可在法庭上执行,但两者的法律意义可能仍然存在一些技术差异。

a) 租期

租契通常乃指固定租期超过三年的租约。租契必须以契约方式签立,即必须经签署、盖章及交付。也就是说,租契各方须在一式两份的租契上签名、在签名旁盖上小红章(通常为一小片红色贴纸)及互相交换该租契。租契最好在土地注册处登记。

租赁协议通常指租期超过三年的租约。租赁协议可以书面或口头方式达成。

对于书面租赁协议,租赁协议的各方只须签署该协议,而毋须盖上小红章及互相交换该租赁协议。但为保障双方利益,最稳妥的做法还是签署一式两份的协议并将其互相交换及保存。

b) 立约方的身分

立约方的身分也对签署租约的形式有所影响。

签署租契的个人、独资经营者或合伙商行最好在其签名旁盖上小红章。有限公司则须于法定签署人的签名旁盖上公司印章 / 钢印,并须依据其公司章程细则的要求执行,并附有妥为签署的董事局书面决议案授权签署该租契。

签署租赁协议的一方如属独资经营者、合伙商行或有限公司身分,除签名外,亦须在租赁协议盖上其公司图章或戳印(视乎情况而定)。

有关签署条款(即在租契 / 租赁协议上签名的那部分)的参考数据,请看图表一

假如物业已被按揭予银行 / 财务机构,业主在把物业租出前,必须先取得银行 / 财务机构的同意,否则对业主及租客均会带来负面影响。有关详情请参阅本文第VI 部分 ─ 按揭物业



图表一

下图简列一般可用于签署条款的字眼(只供参考用):-

签署方身分

一般常用于签署条款的字眼

租契

租赁协议

个人

由〔立约方姓名〕 签署、盖章及交付

由〔立约方姓名〕 签署

独资经营者

由〔独资经营者之商业名称〕之〔独资经营者姓名〕签署、盖章及交付

兹盖上〔业主/租客〕之图章,并由〔独资经营者之商业名称〕之〔独资经营者姓名〕签署

合夥商行

由〔合夥商行之名称〕之〔所有合夥人之姓名〕签署、盖章及交付

兹盖上〔业主/租客〕之图章,并由〔合夥商行之名称〕之〔所有合夥人之姓名〕签署

有限公司

兹盖上〔该有限公司名称〕之印章/钢印,并由已获其董事局正式授权之〔签署者姓名〕签署 

兹盖上〔业主/租客〕之图章,并由已获其董事局正式授权之〔签署者姓名〕签署



1. 是否必须有律师代表,方可订立租约?

订立合约的各方有权选择是否聘用律师。事实上,就租务事项来说,很多人在签署一些标准租约时,不但没有获取法律意见,甚至没有细阅其内容。

根据具体情况,有些人也可以在地产代理的协助下,用他所提供标准格式的租约来记录双方同意的条款,并包括他们希望增加的任何附加条款。

由香港大学法律系讲师和学生的团队所起草的住宅租约范本现已在小区法网上发布。 请参阅「住宅租约不求人:电子数据册」以供参考。

律师在草拟或细阅书面租约时,必定会从法律角度着眼,并以其客户的利益为依归。拥有律师代表的一方之利益,自然会得到较佳保障。

律师草拟的租约,大都能发现更多可能引起争议的事项,所以比一般标准租约涵盖更广。立约方如能在正式签订租约前认清并处理这些问题,日后出现纠纷的可能性便可大为减低。

商业或工业租赁的一方更常有律师代表以照顾他的特定需要和利益,于以下情况尤其常见:当双方都是法人团体(例如公司),业主可能需要自然人为租客作担保人以确保适当履行租约所规定的责任。



2. 听说有人冒称物业拥有人出租物业,但当准租客交付按金及租金上期后,该「业主」便消失无踪。假如我有意租用物业,我怎能确定那位「业主」是该物业的真正拥有人?

土地注册处向公众提供「土地查册」服务。任何人士均可在土地注册处查阅在香港之物业的拥有权资料。准租客应在签立租约前进行有关查册以验证业主(或他/她的代表)的身份。

假如准租客乃经由地产代理介绍租用物业,或已委托律师行处理相关文件,该代理或律师行则有责任进行有关查册,以保障其客户的利益。

为了最有效地保障准租客的利益,在订立任何租约之前,准租客应要求业主让自己在地产代理面前进入及查看出租单位。



3. 香港有甚么政府部门专门处理有关租赁的事项?假若在租赁事项上出现纠纷/问题,应向那一个部门求助?

差饷物业估价署负责执行《业主与租客(综合)条例》(香港法例第7章)。该署亦提供有关租赁事项的服务,例如批署《新租出或重订协议通知书》、发出《应课差饷租值证明书》及发出《处所主要用途证明书》等。公众亦可致电差饷物业估价署的电话热线2150 8229,向该署的租务主任查询有关租务的事项。

土地审裁处乃负责处理有关租赁纠纷的主要机构,尤其是涉及收回出租物业。审裁处与高级法庭不同,审裁处处理一般人之间的纠纷,审讯过程比较简单/不拘形式,法律费用相对较低。但请注意,土地审裁处亦是一个法庭。它必须以中立的方式行事,并且不会就其案件的案情担任当事人的法律顾问。

假如有关纠纷只涉及金钱问题,而所涉金额不多于港币七万五千元,申索人可于小额钱债审裁处提出其索偿。假如所涉金额较高,或有关的法律问题比较复杂,则可于区域法院或高等法院兴讼(详情可参阅第 III 部分追讨欠租及收楼)。



4. 有关政府物业(例如公屋单位或政府商场铺位)的租务问题,我怎样能获得更多资料?

如欲查询有关政府住宅物业的租务资料,请参阅香港房屋委员会的网页

有关政府商业楼宇的租务资料,请往相关网页查看。

值得注意的是,大部分之前由政府拥有的商场、街市、熟食摊位及停车场已成为领展房地产投资信托基金或其他私人公司的物业。



5. 「租赁」(tenancy)和「特许权」(licence)有甚么分别?

租赁的法律効力,就是把土地的权益从业主转移到租客身上,也就是说,租客藉此在租期内获得了土地的管有权(受限于其他限制有关物业用途的限制性契诺)。在租赁的固定期限内(及没有任何违约行为或没有任何可行使的「中断租期条款」),租客通常可以占用该物业,而不必担心被业主驱逐。

另一方面,特许权并不涉及土地的任何权益。特许权发出人容许特许持有人使用土地,而非独有占用土地。根据其条款,特许权也可以根据合约随意终止,特许发出人甚至可以拒绝履行特许权。因此,若特许权发出人违反特许权中的条款,特许权持有人只能索取赔偿,而未必能继续占用有关物业。

因此,特许权大都用于较短期的物业使用权(例如数星期或数月),或用于特许持有人并未获得独有占用权的情况(例如车位、酒店房间、报摊或商场之「车仔档位」等)。

有关所谓「土地权益」的概念,可以大厦外墙为例说明。外墙乃一垂直的平面,所以不是土地,因此也无从产生土地权益。大厦外墙的权利及权益拥有人(一般在多层大厦)通常可以发出特许权,容许特许权持有人使用外墙,却不能把外墙租出。

由于特许权并无涉及土地权益的转移,所以特许权立约方毋须缴纳印花税。不过,单是把一份文件标题为「特许权协议」(licence agreement),并不能避付印花税。双方给予文件的名称或其他标签并不足以决定其为租约还是特许权,最重要的乃是该文件所述权利和责任的真实性质。租赁和特许权的主要分别,在于物业使用者是否享有该物业的独有占用权。纵使个别情况可能相异,法律大致承认租赁的特色,就是物业使用者可藉在约定期内定期缴付某金额,而获享该物业的独有占用权(即可单独地、私下地占用该物业)。如合约双方就文件性质是否租赁或特许权而出现争议,法庭可作出最后的决定权。

上述法律问题较为复杂,如有其他疑问,请咨询阁下的律师。



6. 我可以转换或使用我的物业(或其分隔式房间)批出短期租约/特许权以提供房间或床位(类似于Airbnb住宿或「胶囊旅馆」)吗?

业主需要核实物业根据有关政府租契、现行分区计划大纲图及有关当局(例如屋宇署、消防处及/或渠务署)执行的其他适用法例/规例是否容许作住宅用途,及按照这预期形式「转换」及使用物业作住宅用途(特别是「胶囊旅馆」)是否合法。在这方面,这涉及高度复杂和技术方面的考虑,必须咨询律师和其他专业人员。

第二,即使是「住宅」处所,不论有意出租或给予特许权,所有住用协议或出租安排均受民政事务总署根据《旅馆业条例》(第349章)及《床位寓所条例》(第447章)所规管。

任何无获得相关牌照或豁免(短期租赁连续28天并支付不可扣除/退还租金)的协议或短期租赁安排可以被视为「酒店、汽车旅馆、宾馆、度假屋或度假营」运营安排的一部分,因而可能会被刑事起诉。

同样,营运「床位寓所」,指内有12个或以上根据租用协议已被占用或拟供占用的床位而无获得相关牌照的任何居住单位,可构成刑事罪行。

从先例来看,业主必须非常小心,任何提供短期租赁或使用房间/床位的广告(即使最终没有成功出租)都可以在刑事诉讼中作为证明犯罪的证据。



7. 当双方签署正式租约之前,业主有时会要求租客签署一份类似临时租约的文件(可能会被称为「租契协议」或「租约确定书」)。签署这份文件有甚麽后果?

准业主和准租客在签立正式租约(即租契 / 租赁协议)之前,可先订立临时租约。签署这份文件后,即表示准业主同意在未来出租有关物业,而准租客亦同意在未来承租物业。

临时租约亦是一份合约,所以必须符合订立一般合约的条件,即是必须由其中一方 提出要约、另一方接受该要约、付出代价、订立法律关系的意图等等。协议条款必须能够被确定的,包括:

  1. 双方名称;
  2. 楼宇名称及地址;
  3. 租约开始日期;
  4. 租约年期;
  5. 租金及缴交日期;及
  6. 其他需要付出的代价,例如按金、维修责任、限制性契诺,终止及交收条款。

临时租约对双方均有法律约束力。在签署这份文件后,若果其中一方随后拒绝签署正式租约,另一方便可向法庭申请强制执行命令,亦即申请法庭命令去强制违约一方履行临时租约所订明的责任。

除了签署临时租约外,另一可能会出现的情况是:租客被要求签署一份名为「租赁要约」(Offer to Lease)的文件,然后再交由业主签署(即由业主接受有关租赁)。实际上,签署「租赁要约」的后果类似签署临时租约。



8. 我可否出租或以其他方式容许占用人根据「房屋条例」(例如公屋或居者有其屋计划)留在资助房屋内?

未经房屋委员会同意,无论是否收取租金,租户/占用人将公屋单位分租给他人一般是违法的。这样做可能导致房屋署终止租约及/或遭刑事检控。占用人亦可能因此在前租赁协议终止后两年内失去申请公屋的资格。

不论他/她是否是家庭成员,准许另一名占用人居住或占用其单位,而该人的姓名并未包括在向房屋委员会提交的原有户籍资料内,可使占用人承担涉及作出虚假的声明的责任,而作出虚假的声明属刑事罪行。

就资助房屋单位(即居者有其屋计划、租者置其屋计划、绿表资助自置居所试验计划及夹心阶层住屋计划)而言,必须确保单位拥有人已补地价及取得房屋委员会的转售/租赁同意。准租客应要求单位拥有人提供房屋委员会发出的确认函副本,以证明已补地价。

所订立的租约违反《房屋条例》(第283章)第27A条而可能宣布为无效及非法。除了法庭可能无法执行租约外(例如任何未缴付的「租金」或未退回的「按金」可能无法收回,以及法庭可能会拒绝依据所谓的「租约」批出管有令),该协议的双方均可遭刑事检控,可处罚款五十万港元及监禁一年。



II. 在签署租约之后,应该如何处理该等文件?

租约通常是一式两份,并须于签署后三十日内提交予税务局的印花税署以加盖印花(俗称「打厘印 」)。

如有关的租约为租契,也应于签署后三十日内提交予土地注册处办理注册手续,否则可能丧失其根据《土地注册条例》(香港法例第128章)而应有的权益优先次序。有关注册租约的详情,请参阅相关问题

住宅用途物业的业主亦应在签署租约后一个月内向差饷物业估价署呈交一份 《新租出或重订协议通知书(表格CR109)》除非差饷物业估价署署长已在该通知书上批署,否则即使租客没有缴付租金,业主亦无权依据租约采取法律行动追收租金。不过,即使业主并未在一个月限期内呈交该通知书,也可以在缴付310元附加费后,补交该通知书。



1. 如何计算租约的印花税?

印花税乃针对某类证明交易的文件而征收的税款。租约的立约方须依据《印花税条例》(香港法例第117章)附表一所述,就有关的租约缴付印花税。印花税率乃取决于有关租赁的租期。目前的印花税率为:-

租期

印花税率

无指定租期或租期不固定

年租或平均年租的每一百元须缴付廿五仙,零数亦作一百元计算

不超逾一年

租期内须缴租金总额的每一百元须缴付廿五仙,零数亦作一百元计算

超逾一年但不超逾三年

年租或平均年租的每一百元须缴付五十仙,零数亦作一百元计算

超逾三年

年租或平均年租的每一百元须缴付一元,零数亦作一百元计算

就租约的每份复本加盖印花,费用为港币五元。

由于特许权并无涉及土地权益的转移,所以特许权立约方毋须缴纳印花税。假若立约方不肯定有关文件是否须缴纳印花税,应向印花税署申请裁定。目前的裁定费为港币五十元。

法律并无规定应当由业主还是租客缴付印花税。双方大可自行协议。在大部分情况下,双方都会各自承担一半的印花税。

举例

假设租期为三年,每月租金港币一万元,另有免租期两个月,有关的印花税应如何计算?

有关租约的印花税计算方式,乃以年租或平均年租为基础,若租期内包括免租期,应付的印花税亦会相应减少。以下例子可显示免租期如何影响应付的印花税:-

例一

例二

物业每月租金港币一万元,租期三年,无免租期,应付的印花税为:

  ($10,000 x 36)/3 x 0.5% + $5 = $605

物业每月租金港币一万元,租期三年,免租期两个月,应付的印花税为:

($10,000 x (36 – 2))/3 x 0.5% + $5 = $572



2. 假若没有为租约加盖印花,会有甚么后果?

一个显而易见的后果就是业主和租客皆可能需面对税务局印花税署提出的索偿诉讼。

此外,租约必须先加盖印花,方可提交予土地注册处办理注册手续。土地注册处将拒绝为任何并未加盖印花的租约注册。

更重要的后果就是,在民事诉讼案件中,未经加盖印花的租约可能不被法庭接纳为证据。也就是说,在法庭内,立约一方若要针对另一方(即违反租赁协议或租契的一方)执行租约的条款,可能极不容易。



3. 为甚么有些租约必须在土地注册处注册,有些则毋须注册?

土地注册处注册文件的主要作用,就是让公众得知所有影响香港土地的文件,并就牵涉个别物业的文件设立优先权的制度。一份文件经注册后,即被视作已通知公众有关其存在及其内容。注册的日期也影响着附属于个别物业的众多权益的优先次序。租约既然涉及土地,当然也可于土地注册处注册。

有关在土地注册处注册文件的法例,主要见于《土地注册条例》(香港法例第128章)。严格来说,《土地注册条例》内并无任何条文,规定某类文件必须注册。该条例只列出不予注册的后果。所以真正的问题应该是:为甚么有些租约应该在土地注册处注册?

租契与租赁协议

虽然租约可于土地注册处注册,但《土地注册条例第3(2)条列明,有关通知及优先次序的原则,并不适用于「任何租期不超过三年且缴付全额租金的真正租契」。

因此,所涉租期超逾三年的租约(即租契)应予注册,否则现任业主的业权继承人(例如买家或新租客)大可不承认该租契。对其他影响同一物业而已经注册的文件来说,该租契亦将失去其优先权。 在这种情况下,现有租客可能会被驱逐。

另一方面,所涉租期不超逾三年的租约(即租赁协议),并不会藉注册而有任何得益或损失。

但是若租赁协议含有续租权的条款,则即使其租期并不超逾三年,亦应予注册。可行使的续租权赋予租客在原有租期完结后继续租用有关物业的权利,所以构成了法定的土地权益,因此也影响了有关通知及与第三方竞争优先次序的原则,故包含续租权的租赁协议亦应予注册。

稳妥起见,租赁协议的立约方应向土地注册处查询,或咨询法律意见,以确定是否需要为该租赁协议注册。



4. 物业税如何计算?

物业税是按物业在该课税年度的应评税净值,以15%标准税率(自2008/2009课税年度开始)计算。应评税净值计算方法如下:

[A]出租收入
[B]减: 不能追回的租金
[C](A-B)
[D]减: 业主缴付的差饷
[E](C-D)
[F]减: 修葺及支出的标准免税额 (E x 20%)

应评税净值: [E]-[F]

租金收入包括:

  1. 已收或应收的租金总额
  2. 为楼宇使用权而支付的许可证费用
  3. 向业主支付的服务费及管理费
  4. 由住客支付的业主开支,例如修理费及物业税
  5. 租约顶手费

如上所述不论业主在修理/翻新物业时花费或支出的实际金额,法律规定20%的固定率作为法定的维修补贴。

可以选择「个人入息课税」(对于全资由个人拥有的物业)作进一步扣除。

根据上述规定,常见的做法是租客直接根据租约负责并支付管理费,而业主通常自行负责支付地租/差饷。

有关物业税的确切计算的详情,请浏览税务局的网站。



III. 差饷、管理费及其他费用

草拟较好的租约还应处理租客应否负责支付管理费、差饷、地租或其他费用(如水电煤气及电讯服务)的问题。

在没有处理此类事项的明确条款的情况下,这通常可能意味着租客应付的「租金」涵盖了业主为单位所需承担的所有现有或持续的费用,租客可能无需支付额外的费用。

因此,如果业主希望的话,最好在租约明确规定以下方面:

  1. 谁应负责支付差饷、地租、管理费及/或其他费用;
  2. 租客应否在公用事业/服务公司开设及/或管理自己的账户(例如水务署、渠务署,污水处理服务(适用于村屋)、电力、电话、煤气、互联网服务及电视订阅)直到租约终止;
  3. 谁应负责支付按金及终止租赁时谁应收回按金;
  4. 何时付款(即预缴或到期时才支付),以及应如何通知租客应付款额;
  5. 如何支付(即直接向收款人(即政府、管理处或公用事业公司)支付),以及该支付责任是否为租金的一部份(或分开支付);
  6. 不支付此类费用/收费的后果。

如果现有的公用事业账户由业主管有,业主应该安排这些账户是否转移至租客名下或由租客名下的另一账户代替。租约还应说明租约终止后(1)应如何支付未清缴的款额,例如从按金中扣除;及(2)若租客已向业主管有的账户支付了任何「按金」,则何时以及如何退还该按金。

业主应注意,作为物业的登记拥有人,就欠交地租/差饷一事,他对政府负有主要负责。

这同样适用于根据大厦公契或《建筑物管理条例》(第344章)所规定需要支付的管理费或其他形式的费用(例如翻新费用及诉讼基金的分担费)。

尽管租约可能规定租客有责任直接向管理处支付管理费,但这责任仅限于业主和租客之间,对物业经理人或其他共同拥有人不具有约束力。此外,根据《物业转易及财产条例》(第219章)第41(5)及(6)条的规定,大厦公契/《建筑物管理条例》下支付金钱的责任是「积极性」的,因此物业经理人/业主立案法团表面上不可直接对租客强制执行支付金钱的责任,业主仍然需要对租客的欠款承担责任。



IV. 追讨欠租及收楼

租赁协议可能包括一项条款,列明若租客未能依时缴付租金,业主有权没收有关租赁(即终止租赁并收回物业)。

即使租约并无列明没收租赁条款,因欠租而没收租赁权一般亦会根据法律而隐含于租约内。

住宅物业 而言,根据《业主与租客(综合)条例》第117(3)条,任何在二零零二年十二月二十七日或之后订立的租赁,均隐含有租客须在到期日缴交租金的承诺,以及假若租客没有在到期日十五天内缴交租金,业主即可没收租赁的权利。

非住宅物业 而言,根据《业主与租客(综合)条例第126条,即使双方并未就缴付租金及没收权作出任何承诺,所有租赁均隐含有租客须在到期日缴交租金的承诺,以及假若租客没有在到期日十五天内缴交租金,业主即可没收租赁的权利。

因此,一般而言,若租客未能在租金到期日十五天内缴交租金,业主已有权终止有关租赁及有权取得法庭(包括土地审裁处)的收回管有权命令,以追讨该物业的空置管有权(即要以交吉方式收回该物业)。

但当租客是在租期内第一次欠租,只要租客在业主接管物业前,在法庭规定的时间内交付所有欠租及业主的法律费用后续,即可挽回该租赁。这通常被称为「没收租赁权的济助」。

1. 我的租客已经久租两个月,我怎样才可以追讨欠租及收回物业?

如果租客欠租,业主可考虑采取以下行动:

a) 以诉讼行动追讨欠租

如果业主只是想追讨欠租,而无意收回物业,可于下列审裁处 / 法庭作出申索:-

  • 小额钱债审裁处:申索款额不高于港币七万五千元(有关如何准备出庭应讯(从诉讼双方之角度看),请登入此处;
  • 区域法院:申索款额高于港币七万五千元但不多于三百万元;
  • 高等法院原讼庭:申索款额并无上限。

住宅物业的业主亦需在签署租约后一个月内向差饷物业估价署呈交一份《新租出或重订协议通知书(表格CR109)》。除非差饷物业估价署署长已在该通知书上批署,否则即使租客没有缴付租金,业主亦无权依据有关租约采取法律行动。不过,即使业主并未在规限的一个月内呈交该通知书,也可以在缴付 310元附加费后,补交该通知书。

b) 没收租赁(收回物业)并追讨欠租

假若租客严重拖欠租金或业主认为租客已搬离有关物业,或不会就余下租期缴付租金,业主除有意追讨欠租外,亦会想收回该物业。在这种情况下,业主可在下列审裁处 / 法院,申请行使其没收租赁的权利

如业主胜诉,可向审裁处 / 法庭申请管有令状。法庭发出管有令状后,法庭的执达主任便会代表业主收回有关物业。

高等法院的司法管辖权

值得注意的是,虽然高等法院有权处理上述任何申索,但如所涉案情乃属区域法院或土地审裁处的管辖,高等法院可拒绝受理。

收回管有权的简易判决/中期付款申请

在诉讼程序展开后,可能需要一段时间才能在法庭(特别是区域法院/原讼法庭)审讯。然而,在许多情况下,如果业主认为租客没有争议空间的抗辩理由就收回管有权/缴交欠租命令的申请中作出抗辩,业主可透过更快的程序来收回管有权/欠租,即「简易判决」或「中期付款」。

向法庭提出申请简易判决或取得中期付款前,阁下必须寻求法律意见,以了解自己是否有充分理据作出有关申请。

c) 财物扣押令

财物扣押乃指根据区域法院就业主的申请而发出的财物扣押令而检取、扣留及售卖在出租物业内发现的可动产(例如货物、家俬或电器等),以清偿所欠租金。此类扣押令多用于租客仍在出租物业内营运的情况。《业主及租客(综合)条例》第三部分规管有关申请财物扣押令的程序及形式。

申请财物扣押令乃向区域法院以单方面申请的形式进行,也就是说,租客没有机会在法官前作出任何陈述(或抗辩)。此乃防止租客在得知有关申请后即移走撤尽其资产。

业主须向法庭呈交一份以订明格式作出的誓章,以支持其申请。假若法庭接纳业主的申请,即会发出扣押令。法庭执达主任可进入有关物业,检取在内发现而表面属租客管有的可动产,并将之售卖,以清偿所欠租金。

请注意,执达主任不能扣押土地固定附着物(例如冷气机及某些内置电器)、使用中的对象、工具和用具,或明显属于租客以外人士所拥有的货物。被扣押的货物将由执达主任扣押,直至缴清欠租,或由法庭指示的拍卖官出售。

由于扣押令所涉之法律程序颇为复杂,故多由专业法律人员处理。



2. 我的租客已经久租好几个月。我可否不诉诸法庭而破门入屋、丢掉租客的物品及转换门锁,以收回物业?

必须记住,如果租客(或其他占用人)仍然占用物业,业主在没有获得任何法庭命令的情况下强行进入物业可能触犯《公安条例》(第245章)第23条的刑事行罪。

业主也可能面临其他刑事检控,例如「骚扰」。《业主与租客(综合)条例》(第7章)第119V条明文规定,任何人如非法剥夺租客对处所的占用,即属犯罪,可处罚款及监禁。

租约通常都会包含一项条款,容许业主在租客没有缴付租金的情况下,重新进入物业。如果业主确定租客在空置状态下(或者只留下了非贵重物品的状态下)在合理长的时间内弃置并放弃了物业,法律可能会承认业主有权将租赁视为已终止,并且有权在不诉诸法庭(即自助)的情况下,平静地重新进入物业。对于香港的一些业主来说,这可能是一种方便而便宜的方法,针对潜逃租客收回管有权。

不过,若业主纯粹倚赖此方法,而自行(没有获得法庭批准下)重新进入物业,一般来说其实并非明智之举。总是存在租客可能在几个月后出现,宣称业主不当地重新进入物业或挪用其遗留于该物业内的贵重物品的风险。

因此,即使业主肯定租客已弃置有关物业,仍应采取适当的法律程序,藉法庭执达主任的帮助去收回有关物业。



3. 我的租客因轻微漏水问题或不适/干扰而拒绝支付或扣除了几个月的租金。 他/她可以这样做吗?这是在追讨欠租/没收租赁权的案件中有效的辩护理由吗?

简而言之,问题一般取决于业主履行责任(如有协议的话,例如维修或让租客安宁地管用物业)是否租客支付租金的先决条件及/或租赁协议是否明确允许租客以任何理由「扣除」任何应付的租金。

在大多数情况下,并且在租赁协议下没有任何特别条款的情况下,租客支付租金的责任独立于业主履行其他责任。简单地说,即使租客的指控似乎是真的,「租金」也不可能「扣除」或「抵销」。

这就是说,租客对物业的标准/质量/状况的投诉不太可能构成对不付租金的合理辩护理由。如上所述,单独不支付租金可使业主可行使其追讨欠租/甚至没收租赁的权利,(受限于租客可行使的没收租赁权的济助)。

以上只是对一般法律观点的初步分析,以及这些原则是否适用于所有案件,将视乎租赁协议的条款和具体的情况。如果您遇到此类问题,绝对建议您向专业法律人士寻求帮助。



V. 使用或占用出租物业的一般守则

表面看来,只要租客准时缴付租金,并且保持物业状况良好,业主大可毋须理会租客在物业内的行为。但问题并非如此简单。出租物业若被用作未经许可的用途,物业拥有人可能会因而惹上麻烦。



1. 为何必须确定物业的主要用途,例如「住宅」或「非住宅」用途,以及如何确定?

租约可能会包含一项条款,指明出租物业只能用作住宅或非住宅用途(或作法律/规例允许的用途)。租客把住宅物业用作商铺可能违反该条款。

为了支持拟提出之申索,业主应先取得违约的证据/证明(例如拍摄照片),方可采取进一步行动。有时可能很难从物业管理处获取证据(例如闭路电视记录)或要求管理员/邻居在法庭上提供证据。

就物业是否用作住宅或非住宅的问题或争议,业主或租客均可要求差饷物业估价署发出「处所主要用途证明书」。假若有关争议已交由法庭处理,应使用表格 TR4作出有关申请。假若并未将有关个案呈上法庭,则应使用表格TR4D,并缴付3,850元申请费。虽然该证明书所提供的答案并非绝对不可推翻,但对法庭也有很强的参考作用。

欲知更多有关上述证明书的事宜,请联络差饷物业估价署(电话:2152 0111或2150 8229)。

业主亦可查阅政府租契(包括任何批地条件)、占用许可证(由屋宇署发出)、核准建筑图则(由屋宇署核准)及/或分区计划大纲图(由城市规划委员会审批)以核实法律准许的用途。不过,这都是技术性质的文件,如果没有专业人员的帮助,可能不易阅读和正确理解。

对于多层大厦的业主来说,业主亦可查阅大厦公契以确认单位(甚至是公用地方)的用途限制。



我的租客把租给他的住宅物业用作商业用途(用作办公室)。此等行为会否影响我作为业主的权益或使我负上任何责任?假若租客在物业内进行刑事性的活动,我可能会面对甚么问题?

物业若被用作未经许可的用途,可能为其拥有人(即业主)带来麻烦及/或法律责任,包括:-

违反政府租契

香港所有的土地(除现今圣若翰座堂所座落的一块土地外)均为香港政府所拥有,而地主只是向政府租用土地。一般大厦单位的拥有人其实只是(政府的)租客及拥有该大厦所座落土地的业权的共有人。政府把土地租给一位「拥有人」的时候,当然会签立契约。这份契约一般称为政府租契,内里包括对「拥有人」及其所有权继承人的各种限制。其中一项常见的限制就是「拥有人」必须遵守政府租契所载的土地使用规限。假若有人违反有关限制,例如在指定为住宅用物业内进行商业活动,政府即有权重收该物业,并收回该物业的占有权。虽然政府极少采用此等较为极端的措施,但地政总署可要求「拥有人」申请临时豁免及缴付豁免费,以换取政府暂时宽免其重新进入有关物业的权利。

虽然这种极端措施很少使用,但若占用人公然无视警告而继续违规,在严重的情况下,地政总署会毫不犹豫地重收该物业。政府有权根据《政府土地权(重收及转归补救)条例》(第126章),在土地注册处登记政府重收土地文据注册摘要。一经注册,该土地会被视为已经由政府重收,业主立即停止成为该土地的拥有人。在这种情况下,根据上述条例第8条,前业主只可向行政长官申请救济(如果承认已发生违规行为),或在发生争议时向原讼法庭提出申请。

违反大厦公契

大厦公契乃一份对一幢楼宇内所有单位的拥有人均具有约束力的协议。基本上,它列出与管理该大厦有关的规条。

标准的大厦公契都会列明,单位拥有人必须遵守有关的政府租契,并只能够把物业用作已获准许的用途。单位拥有人一般也须确保租客或占用人没有违反有关条款。因此,即使租客违反政府租契及大厦公契,业主仍须就管理公司或大厦其他单位拥有人提出的法律行动负上责任。

对第三者的责任

标准的大厦公契都会列明,单位拥有人必须遵守有关的政府租契,并只能够把物业用作已获准许的用途。单位拥有人一般也须确保租客或占用人没有违反有关条款。因此,即使租客违反政府租契及大厦公契,业主仍须就管理公司、业主立案法团(如有的话)或大厦其他单位拥有人提出的法律行动负上责任。

对第三者的责任

假若住宅用物业被用作商业用途,自然也出现比预期为多的访客。访客遇上与该物业有关的意外,并因而对业主作出申索的风险也会相应增加。

妥善草拟的租约可能会列明,租客若违反该文件的条款,则须就因之而起所有对业主的申索及责任作出补偿。但若业主面对一份草率的租约,可能发觉其并未就有关责任作出清楚阐释。在这种情况下,业主或许会因由其占用人在物业内的未经授权的使用或事故而卷入完全未有预计的诉讼纠纷。

刑事责任

假若租客仅是把物业用作未获准许的用途,业主可能面对的最坏境况也只限于金钱损失及赔偿。但如果业主知道租客在物业内从事非法活动,例如经营赌场或卖淫场所,而不闻不问,业主可能会须负上刑责。

任何非法使用物业的行为,如上所述,亦可能引致地政总署对业主执行政府租契或其他共同拥有人对业主执行公契。

大部分租约都会清楚规定有关物业的用途,例如住宅、零售、工业等。假若租客违反有关条款,可能引致业主行使其没收租赁的权利。不过,业主应咨询专业法律意见,以便清楚了解业主的权利和责任,包括可能申请禁制令。例如,即使租客把住宅用物业用作家庭办公室,可能只不过把该物业的地址用作通讯地址,而所有商业活动也只不过是在电脑上进行。虽然可以说物业的使用可能包括商业元素,但这类行为根本不会损害该物业,也不会对业主有负面影响。在这种情况下,即使租客可能在技术上违反了租约的条款,业主可能不会有当然权利获得禁制令 (无论是临时的还是永久的)。



3. 我租住一个大厦单位,邻居每在深夜时分大唱卡啦OK,扰人清梦。我向大厦管理处投诉,得到的答复却指出:由于我只是租客而不是物业拥有人,所以大厦公契没有赋予我任何权利,因而无权作出投诉。这是否正确及我可以怎样做?

大厦公契乃一份对一幢楼宇内所有单位的拥有人均具有约束力的协议。基本上,它列出与管理该大厦有关的规条。一般的大厦公契都会述明,单位拥有人不可引起或容许他人(即包括拥有人及其租客)引起对大厦其余占用人的滋扰。

技术上来说,租客并非大厦单位的拥有人而没有任何依大厦公契而得的权利的说法并不正确。事实上,法律赋予租客权利,让他享有和对其他共同拥有人及其租客执行根据公契与土地有关的所有契约的利益的权利。因此,租客有权直接向法院(例如土地审裁处)控告其嘈杂的邻居以执行上述契约,就所造成的任何损害获得禁制令和赔偿。

该大厦经理人亦极有可能有责任对所有业主及其租客实施公契的限制。如大厦有业主立案法团,该法团亦有法定责任执行公契下的条文。如果经理人/法团故意拒绝采取任何步骤纠正这种情况,租客可以考虑展开诉讼,迫使经理人/法团履行其职责。

同样,租客亦有责任遵守公契下的限制性契诺(例如,业主不得在其单位内造成任何滋扰或烦扰)。任何违反该规定的行为均可由共同拥有人、大厦经理人及/或法团提出申索。

在有关的租约的条款中,业主可能亦曾承诺尽力确保所有受大厦公契规管的各方,均遵守及履行该公契。也就是说,即使租客并无任何依公契而得的权力,业主也有责任行使其藉公契而得的权力,协助租客制止那位邻居继续在深夜高歌。

假设大厦公契完全没有提及有关滋扰的事项,租客的另一选择就是依据侵权法去控告那位邻居,从而获得禁制令和干扰的赔偿。

由于有关的法律程序极为繁复,有意申请禁制令者应聘请律师协助。



VI. 分租

分租的性质及其限制

「分租」通常是指一位租客以另一租约(称为「分租租契」)将物业(或其某部分)分租予其他租客(称为「分租客」)。

在法律上,租客与分租客之间签订的分租租契是独立于与业主签订的租契(即「主租契」)。然而,尽管租客和分租客通常可以自由地协商并同意有别于主租契的条款(例如实施附加的限制性条款),但主租契会限制出租地方范围及分租租契的条款。这是因为租客无权利/权益在分租租契内授予超出他被主租契所授予的权益。例如:-

A拥有A单位和B单位。A出租 A单位予B,为期一年。
但是,B与C签订分租租契,出租A单位和B单位予C,期限为两年。

在这样的情况下,B可以被认为是违反了「分租租契」的条款,因为他没有权益出租B单位予C及没有权益出租任何单位超过一年。

租客和分租客之间的关系

在租客与分租客之间,租客可将「主租契」的条款及契约在「分租租契」中纳入及执行,方法是在分租租契下订立一项契约,要求分租客须遵守主租契下的若干契约。一般情况下,租客最好明确及具体地列出哪些契约必须遵守,并尽可能向分租客提供主租契的副本(而非以一般参照「主租契的契约」))。但是,由于业主不是分租租契的一方,该契约只对分租客具有约束力及只可由租客对分租客在合约上强制执行。

终止主租契对分租租契的影响

在法律上,租客向分租客授予有效产业权的权利源于主租契。这意味着,如果主租契无效(例如政府对业主收回/重收土地或第三者能够证明他是土地的真正拥有人而不是业主)或无论出于何种原因被业主终止(即欠租、租客犯下其他种类的违约行为),分租租契下的租赁产业权也将被摧毁。在这种情况下,尽管分租客可能没有涉及分租租契下的任何违约行为,但分租客对业主(或政府/第三者)来说是没有拥有和占用物业的法律权利或权益,分租客必须把物业交回。

分租客唯一可能有的宽免是根据《物业转易及财产条例》(第219章)第58(4)条,向原讼法庭申请「宽免」,要求发出「归属令」,按法庭施加的条件(例如遵守租客任何犯下的未解决的违约行为)将主租契的剩余租期(或任何较短期限)给予分租客。如果给予这种酌情宽免,则分租客可代替租客,犹如租客一样继续占用物业,直至「归属期限」 届满为止。

业主、租客与分租客之间的相互关系可能涉及复杂的的法律概念和策略考虑。强烈建议就上述任何相关事项征求专业法律人士的法律意见。

禁止分租:假若租客未得业主同意便把物业分租,业主怎能保障其权益?

为了禁止租客分租,租约必须有明确条款,禁止租客分租物业(或其部分)予第三者。业主通常亦会扩大禁止范围至任何授予特许权或分享/放弃管有或占用物业的行为。

但如租约内并未包含有关禁止租客分租的条款,即使分租单位(或其部分)予其他人的行为并未获得业主同意,本身亦未必算是违法(视乎租客的分租行为是否违反上述任何政府规例而定)。由于租赁的效果就是在租期内把物业权益从业主转移到租客手中,因此租客可在租期内犹如业主一样随意处置有关物业(但不包括作出非法而导致违反租约的行为),当然也包括把物业分租予第三者。

基于同样道理,租客若违反禁止分租的条款,可能要受到业主的禁制及/或对业主作出赔偿。在某些情况下,它也可能使业主没收租赁。

实际上,即使禁止分租的契诺生效及没有任何其他类型的限制,租客仍然可以自由地与其他人同居、分享占用或使用物业(其他人往往声称是租客的客人、亲属或朋友)。从表面上看,与其他人同居、分享占用或使用物业不属于「分租」的范围。

在没有任何直接证据证明租客正在进行分租物业的活动(例如已签署的分租租契副本、进一步隔墙、占用人承认、租客发出广告/邀请及过度使用水电煤),业主往往很难证明和执行禁止分租的限制性契诺。



VII. 按揭物业

假如物业已被按揭予银行 / 财务机构,业主在把物业租出前,必须先取得银行 / 财务机构的同意,否则对业主及租客均会带来负面影响。

  1. 我收到银行来信,声称为我所租用物业的承按人,又称由于我与业主所立的租约并未取得其同意,故要求我迁出,我可以怎样做?


1. 我收到银行来信,声称为我所租用物业的承按人,又称由于我与业主所立的租约并未取得其同意,故要求我迁出,我可以怎样做?

所有妥善拟订的按揭契,都可能会包含一项条款,规定按揭人(即业主)在把物业租出予第三者(即租客)时,都必须先取得承按人(即银行)的同意。

假如业主遵守上述条款,银行即已知悉及同意有关租赁,故即使他日按揭人 / 业主因无法供款(俗称「断供」)而导致银行行使其收回(或没收)该物业的权利时,银行亦未必可以强迫租客迁离该物业。在这种情况下,银行会成为了业主,并有权向租客收取租金。

反过来说,假如业主在未取得银行同意的情况下把按揭物业出租,业主已违反了有关条款,足以导致银行收回该物业。银行最终行使其收回该物业的权利时,租约可能无法有效保护租客的利益,在这类情况下的租客其实可能成为了侵权者。即使租客愿意继续交付租金予银行,银行亦可拒绝收取租金,而要求租客迁出。

由于按揭契都必定会在土地注册处注册,故租客已被视作知悉有关其租用物业的按揭契及其内容。当银行依据按揭契行使其收回物业的权利时,租客不能以不知情为借口作拖延。因此,准租客在订立租约前,应在土地注册处进行土地查册,查阅有关单位是否为按揭物业。假若是按揭物业,便应确保业主已获得承人的同意。



VIII. 维修/保养的责任

租约的一方是否有法律责任改善、保养或维修物业是复杂的题目。

综观而言,维修/保养物业的责任主要是业主与租客之间私人协议的事宜。这意味着,如果双方之间没有任何明确的协议,租约一般不会隐含维修/保养的责任去强迫业主或租客维修/保养物业以达致物业适宜居住的状态。业主保养物业以达致适宜居住的状态的隐含责任仅适用于连家俬出租的物业(例如服务式住宅或其他向租客提供大量家具或配件的租赁(例如沙发、床、橱柜/贮藏柜/衣柜、餐桌、窗帘及/或电器),而该物业已准备好用作住宅用途,而无需购买任何其他必要的配件)。

租约通常明文规定业主有权进入、检查及/或维修物业。但这种权利不能被解释为对业主施加的责任。相反,租约通常规定租客有责任维护/保养物业的内部和非结构性部份及/或在将租赁终止时物业的原始交接状态交还给业主(正常损耗除外)。

租客有隐含责任以合乎租客身分的方式使用物业(即以合理和适当的方式使用物业),并不可对其作出损毁(即不破坏/损坏物业)。不过,此责任仅涉及合理使用物业,并不向租客施加维修物业的责任。

虽然如此,根据政府部门的要求,业主可能有其他法定责任保养物业:

  1. 建筑物条例》(香港法例 第123章)赋予建筑事务监督权力,如已宣布建筑物会构成危险,可迫令其拥有人对结构性缺陷进行修葺。不过此等权力只涉及构成危险的建筑物,并不适用于非结构性缺陷。
  2. 公众卫生及市政条例》(香港法例第132章)赋予某类公职人员权力,要求物业的拥有人或占用人清洁该物业或采取措施处理对健康有害的滋扰(例如源于物业本身的渗水)。不过此等权力只涉及与卫生状况有关的事项,对一般的维修保养没有太大关系,特别是对物业造成的损坏是由邻居及/或建筑物的公用部分引起的情况。

假如政府部门发出要求或命令(或修葺令),作为物业拥有人的业主当然要负上维修/保养物业的责任。如果未能遵从要求或命令,业主往往会受到处罚或蒙受其他不利后果(例如政府重收物业)。若租客收到有关命令,应尽快通知业主,以便采取适当的措施。

同样,业主立案法团(或其管理公司)也可要求业主(或其占用人)采取适当措施终止任何对建筑物的其他占用人所造成的滋扰或其他损害(例如危险建筑物、渗水、排水管堵塞及虫害)。

基于上述原因及避免不必要的争议,最适合的做法是在租约中明确规定维修和保养的责任。



1. 一般来说,谁应租客负责维修保养出租物业?

如上述说明,面对有关维修保养的问题时,业主及租客须倚赖租约所述,以厘定其个别责任。

约租的一般做法是,业主负责有关外部及结构性的维修,租客则负责内部及非结构性的部分。这种简单的解释其实是很易出问题的。所谓内部、外部、结构性、非结构性等这些词语在不同的情况下可以有不同的解释。

因此,妥善草拟的租约会包括所有可能引起争端的范围,并就此清晰厘定双方的责任。

作为惯例,并根据双方的议价能力,一般的租约条款都会把很多责任加诸租客身上,包括在一定程度上进行维修和保养工程。这条款表面上可能是不公平的,但实际上是相当合理的,因为租客在租期有全部的权利持续占用和处理物业。自然地,租客能够确定缺陷,并进行必要的维修工作。

一项在租约内常见的条款,就是租客维修保养的责任,不包括物业的「正常损耗」。因此,租客毋须就因时间关系及平常合理使用物业而引起的损坏负上责任。另一方面,妥善草拟的租约,亦应阐明业主对结构性维修保养的责任,当在业主知悉该等结构性损毁后方始产生。既然业主并无占用有关物业,当然不能强求业主就其并不知悉或控制的损毁或问题负上责任。

整体来说,有关维修保养责任的问题,乃取决于业主及租客所协议的条款。假如双方并未签订书面租约,或该租约并无列明有关问题,因之而起的纠纷结果都可能是非常不确定和代价高昂的。

无论双方所同意的权利和责任如何,业主也可以出于善意和维护与租客的关系,自愿进行维修和保养工程。事实上,由于本港大部分租约都是短的,任何因缺陷而年久失修或造成的损害,从长远来看,都很可能损害业主的利益。在此基础上,业主往往同意支付费用,对物业中的缺陷作出补救(例如修补损坏的墙壁、更换有故障的冷气机雪柜及注射驱虫剂等)。

在极端情况下(例如物业内严重漏水),尽管租约没有对业主规定任何责任,业主亦可行使权利 (如租约有规定的话),在事先预约的情况下进入物业,并进行必要的检查及维修工程。如果租客不合作,业主甚至可以向法庭申请紧急临时禁制令,以行使该权利,甚至因此而终止租约。



2. 如果出租物业发生火警,业主因而蒙受损失,业主可否向租客索偿?

要视乎业主与租客在租约内协定的条款,亦要考虑火警起因(例如火警的源头,是否纯属意外或缘于人为疏忽或蓄意毁坏?)。实际上,要确定谁有过错并不容易。

谨慎的业主会为有关物业及家居物品购买保险。家居物品,例如家具、装饰、电器及个人财物的损失或损毁都可以受保,当中常见的保险例子是「住户综合保险」

此外,切记业主有责任通知保险公司有关物业已经出租予他人。

租客亦可能需要为物业购买适当保险(视乎有关租约条款而定)。



IX. 在租期完结前以通知方式终止租赁(没有违约)

在一般情况下,除非业主或租客违反双方约定的重要条款时(例如租客未有缴付租金或业主非法进入有关物业)业主或租客可没收或终止租赁,否则双方皆不能在租期完结前终止租赁。

不过,假如租约内包括所谓中断租期条款,即任何一方可以在租期内提前通知对方终止租赁,则提前终止租赁亦有可能。

    业主的立场:


1. 我以三年租期把物业租出,还有两年才期满,但我发觉邻近物业的租金最近大幅上升。我可否与租客终止现有的租赁,以便把物业以更高租金出租?

签订合约的一方,乃受该合约的条款所约束,故除非租约包括中断租期条款,容许业主在租期完结前在特定时间(例如租约开始一年后)提前通知终止该租赁,或双方达成提前终止租赁的协议,否则业主仍受租约的约束,不能单方面终止租赁。无理终止租约的行为可能令业主违约(甚至是废除性违约),需要为租客的损失赔偿,或有时需强制履行租约(如下所述)。



2. 我最近与业主签订了租约,但在搬入之前,业主说他不想出租给我了。业主终止了租约,并拒绝让我入住。我认为租约的条款对我来说是上算的交易,我亦很喜欢这个物业。尽管业主已违约,我是否可以要求法庭强迫业主以最初的条款将物业出租给我?

假设业主不当地终止租约而违约(如下文进一步说明,即没有任何「中断租期条款」),租客可能有机会立即向法庭申请「强制履行」的补救措施,命令业主遵守租约的条款(而不是支付赔偿金),原因是每个物业都是独一无二的,并且议价交易损失而判给的赔偿金(或其他类型的补偿)是不足够的。若强制履行的命令发出,业主需要将物业出租予租客。

但是,「强制履行」性质上是酌情行使和衡平法(而不是当然权利)的补救措施。在某些情况下,法庭可能不被说服市场上没有合适的替代物业(特别是大型地产项目的住宅物业)。法庭也可能担心,它可能无法多年不断针对业主进行监督并持续执行签订的租约。如果业主已将物业向其他人出售,则可能还涉及第三方权利,法庭可能拒绝命令「强制履行」。 在这种情况下,租客可能只有权获得损害赔偿,以补偿他/她在金钱方面的损失。



3. 我以三年租期租用一物业,还有两年才期满,但我发觉邻近物业的租金最近大幅下调。我可否终止现有的租赁,以另觅较便宜的物业租用?

签订合约的一方,乃受该合约的条款所约束,故除非租约包括中断租期条款,容许租客在租期完结前的特定时间内提前通知终止该租赁(例如租约开始一年后),或双方达成提前终止租赁的协议,否则租客仍受租约的约束,不能单方面 终止租赁。

以租客立场为主导的「中断租期条款」大致如下(只供参考用):

尽管本协议另有所指,双方现同意及声明,如租客在租期生效已届一年后,有意终止本租赁协议,则租客有权给予业主不少于两个月的预先通知而终止本协议,惟有关通知必须于终止生效日前至少两个月送达业主,租客亦可缴付两个月的租金,以代替前述通知。本条款的运作,将无碍于双方就任何事前已提出的申索或因违反本协议所述的协定、规定、条款及条件而引申的权利和补偿。

假如租约并未包含「中断租期条款」,不论业主或租客皆不可单方面终止租赁。对租客来说,唯一的可行方法就是向业主提出退回租赁。双方可自由协商有关退回租赁的条款,视乎双方之商讨而定,租客可以同意支付一笔费用予业主,以换取业主接受退回有关租赁(即提早解约)。或者,双方可以通过同意根据当前市况在重新谈判后增加/减少租金来继续租赁。



4. 我以三年租期租用一物业。结果,我在装修和购买适合物业尺寸和布局的家具上花了相当多的钱。然而,业主依赖中断租期条款,在第二年开始时向我发出迁出通知书。与此同时,业主威胁我,如果我想留下来,我必须在剩余的租期内支付额外的租金,否则我必须自费将物业恢复原状。这是否公平?我可以向业主申索赔偿吗?

假设业主在租约规定的正确时间(即一年固定租期后)正确地援引了中断租期条款,业主则没有违约。无论你有多值得同情,法庭都可能会对终止租约的中断租期条款给予承认,并且不会给予租客赔偿。

因为各方可以根据他们在商业基础上的讨价还价能力而自由商议条款,所以业主是否通过增加租金给你施加压力可能没有关系。

虽然中断租期条款确实赋予了灵活性,但租客应考虑包含中断租期条款对他/她的利益是否真正合适。还必须指出的是,如果整个租期内没有租住权保证,租客应该谨慎对待是否值得为翻新物业承担任何开支。交收标准的问题将在下面进一步讨论。



X. 业主将有租约之物业出售

假若业主有意售卖已出租的物业,应清楚通知其地产代理、律师及准买家,该物业乃在不抵触现有租赁(而不是腾空交回管有权)的情况下出售。

业主应在正式买卖合约(或临时买卖合约)中明确说明在完成交易前租金分摊(包括应收的未付租金)。业主亦应就有关买卖、准买家的身份/联系方式和付款方式(例如准买家的银行账户)通知租客及妥善处理租客已交付的按金。

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1. 我打算卖掉最近升了值的出租物业,怎样才可以解除我在有关租赁内的责任?

业主应清楚通知其地产代理、律师及准买家,该物业乃在不抵触现有租赁的情况下出售。业主的代表律师会在业主和准买家将要签订的买卖协议内,加入合适的条款,以确保解除业主在有关租赁下的责任。典型的条款包括:声明业主已完全披露有关租赁的详情,保留业主向租客追讨有关买卖成交前欠租的权利,豁除业主在买卖成交后因该租赁而引起的责任等。

业主亦应就有关买卖通知租客,并与租客达成处理按金的协议。单是在租约期满后把按金交予新的物业拥有人不足以解除业主归还按金的责任。当物业交易完成时,业主应确保新的物业拥有人承诺就租客作出任何关于按金的申索作出补偿(即业主可不受租客将来就按金作出申索的影响)。业主也可以把按金退还给租客,并要求租客另缴按金予新的物业拥有人。



2. 我的业主通知我,已把我所租用的物业卖出,以后需把租金交予新业主。我可否反对?我根据「旧有」租赁所有的权利会否得到保障?

作为物业的拥有人,业主有权把物业出售。假如该物业存有租赁,则应在不抵触现有租赁的情况下出售。也就是说,新的物业拥有人知悉该租赁的存在,也接受就该租赁向租客收取租金。新旧拥有人签订的买卖协议也应该述明,新拥有人将从旧拥有人继承所有与该租赁有关的权利和责任。因此,对新业主而言,租客根据原有租赁所有的权利和责任大致维持不变。

不过,原有业主(即旧业主)需特别注意有关按金的问题。根据英国枢密院(即一九九七年七月一日前香港法制中的最高上诉法庭)在一九八六年所作的一项判决,业主就归还按金所作的承诺,乃属个人承诺,所以只对该业主(即旧业主)有效,对新的物业拥有人并无约束力。所以,除非立约各方早有安排或协议,否则新业主可能毋须就租客缴交予的按金负上责任。因此租客应确保按金从旧业主归还后交到新业主手上。



XI. 续约事宜

假如某份租约之租期即将届满,业主与租客可商议是否续约。

对于2004年7月9日之前签订的租约,根据法例住宅物业的业主差不多必须与原有租客续租。不过,法例已经改变。在该日期之后签订的租约不再提供任何有利于租客的法定续租权。租客只能通过商议或行使租约下的续租权(如有提供的话)来续租。

在合约中的「续租权」条款通常规定,租客需要在某指定日期之前给予业主书面通知以行使该权利,而有关条款亦可能提及新租约的条文(例如与现有租约相同的条文或轻微增加续租期内的应付租金)。

视乎双方协议而定,续租权条款大致如下(只供参考):

双方谨此同意,假若租客有意在租期完结后再租用本物业两年,并在租期完结前至少六个月以书面通知业主该等意愿,并已交妥所有依本租约而需缴交的租金及费用,并合理地履行及遵守依本租约而订的条款及条件,则业主将把本物业自租期完结后续租予租客两年,租金另议,除此续租条款之外,所有其他条款及条件不变。



1. 续租权和中断租期条款有甚么分别?

续租权(亦称为「生约」)赋予租客在原有租期完结后以新的租约继续租用同一物业的权利,即是延续原有的租赁。因为续租权的关系,租客变相获得了另一个租期,业主也在某程度上得以保证能享有已协议的租金收入。由于续租权构成了法定的土地权益,所以即使原有租赁的租期不超过三年,包含续租权的有关租约亦应在土地注册处注册。

反过来说,中断租期条款赋予立约方在经过某段时间,或在发生某类事件后,终止租赁的权利。也就是说,立约方可在租期完结前终止合约。



2. 业主与租客均同意为现有租约绩期。除租金外,双方已就所有其他条款达成协议。有甚么方法可友好地解决有关租金的问题?

在这种情况下,「市值租金」的概念或许可以派上用场。所谓市值租金,乃由双方共同委任的独立专业估价测量师,厘定有关物业在当时市场所值的租金。租金一经厘定,双方均须绝对遵从。这个做法的最大好处就是,双方可避免无休止而无建树的讨价还价,而尽速并友好地解决问题。当然,有关物业必具相当份量的租值,例如商业处所,才值得聘用测量师为其估价。



XII. 终止租赁(欠交租金)

对于未能缴交全部或部分租金的租客,租约有时可能包含一项明订条款,使业主有权在租客不缴交或延迟缴交租金的情况下终止(或「没收」)租约。

根据《业主与租客(综合)条例》(第7章)第117及126条,法律隐含一项权利,若租客在到期日十五天内未缴交租金,业主可没收/终止租赁。

或者,由于租客已连续数月欠租,或有证据表明租客已经潜逃/弃置了物业,业主也可以接受租客废除性的违约行为和终止租约。

在终止/没收租约后,业主可以向法庭(或土地审裁处)申请收回处所的管有的命令。 如果租客不反对此申请,命令通常会批出。

不过,租期内第一次拖欠租金的租客可以申请宽限期,法院或土地审裁处通常会给予租客支付全部欠租及业主的法律费用的机会,而租客必须于申请聆讯时或收回处所的管有的命令批出后一段特定的时间内缴交。这通常被称为「对因欠交租金而藉诉讼没收租赁权的济助」,受《高等法院条例》(第4A章)第21F条管限。

如果「没收租赁权的济助」批给租客和他确实在法庭规定的期限内缴交所有欠租和业主的法律费用,租约将在租客遵守时「复活」 并视为在原有条款下继续生效,犹如之前没有欠租一样。在这种情况下,尽管这可能违反了业主的意愿,租约将会「复活」。

必须指出的是,租客在租期内向法庭申请「没收租赁权的济助」,只有第一次的批准为当然权利。如果一再发生欠租情况,除非违约租客有正当理由,否则法庭将拒绝给予任何济助。



XIII. 终止租赁(欠交租金以外租客的违约事项)

如果租客准时支付租金但严重违反租约(例如分租、进行非法活动、造成滋扰、安装僭建物或引起业主立案法团的执法行动),业主可能希望终止租赁及寻找新租客替代。

在这种情况下,业主有必要依赖租约明确规定的没收/终止租赁条款以终止租约,以及向租客申索收回管有权。如果租约没有提及,则业主(仅限住宅楼宇)可依据《业主与租客(综合)条例》(第7章)第117(3)(d)至(h)条行使隐含的没收租赁权利。请注意,就住宅租赁以外的租约而言,法例并不隐含没收租赁权利。

希望以此理由终止租赁的业主必须在终止租赁及/或申索收回管有权之前以书面通知租客,指明违约行为并要求租客作出补救(或赔偿金钱)。

当法庭聆讯收回管有权申索时,法庭可根据《物业转易及财产条例》(第219章)第58条,考虑违约的严重性,违约是否「可补救的」及/或有否为该物业带来任何永久性损害/污名,酌情决定是否给予租客「没收租赁权的济助」(即租客停止违约及缴付业主的法律费用后继续租赁)。



1. 我的租客拆除了住宅物业的一幅间隔墙。我可以将此作为终止租赁的理由吗?

问题主要取决于租约是否包含禁止拆除间隔墙的条款,以及该违约是否使业主有权以合约方式终止/没收租赁。

调查拆除的间隔墙是否为「结构性」也很重要。如果是「结构性」的话,《业主与租客(综合)条例》第117(3)(g)条已遭违反,业主有权没收租赁。

在任何一种情况下,业主都应向租客提出书面要求,指明违约行为,并要求还原间隔墙(如果可能的话)。如果间隔墙是结构性的,那么所造成的损害可能是永久性的并且是不可修复的。



2. 楼下的邻居抱怨说,我的工业大厦物业的租客在晚上举办超过一百位客人的通宵狂欢酒会,持续引起过多的噪音及清晨时在电梯大堂留下了大量的垃圾。此事已向警方报案,某些人亦因涉嫌吸毒而被捕。我可以终止租赁吗?如果案件在法庭上审理,法庭是否会给予租客任何「怜悯」?

业主的立场亦取决于是否有任何明文规定,让业主依据以指控租客违反租约,并因此终止租约。如果没有任何明订协议授予业主终止租赁的权利,则可能难以对租客没收管有权。在这种情况下,业主的补救措施可能仅限于对租客申请禁制令,以禁止任何滋扰或非法使用。

如果发生可没收管有权的违约行为,并且根据违约行为的实际情况,租客可能已对物业带来污名,因此租客造成的严重滋扰和非法使用可能是拒绝「没收租赁权的济助」的充分理由。



XIV. 没收按金及其他因租客违约而终止租赁的后果

香港的租约通常包括支付相当于两个月租金(商业楼宇或更多)的「按金」以作为履行租约的担保。

不过,通常情况下,大多数标准合约可能没有明文规定因违约而没收按金的权利。很多时候,业主和租客之间关于按金处理的争议中经常出现以下不清晰的问题:

  1. 业主是否可以「使用」或「扣除」按金,以支付因租客违约而遭受的实际损失(例如未支付的管理费);
  2. 无论租客违反的程度如何(例如久交一个月的部分租金),业主是否可以绝对地及/或全额「没收」按金;
  3. 业主是否必须在向租客追讨因租客违约而造成的损失中交代已被没收的按金金额;
  4. 按金是否应被理解为「算定损害赔偿」及/或业主是否有权追讨已被没收按金以外的任何额外损失(例如维修费用);
  5. 如果租赁仍然继续,租客是否有责任向业主补足已被没收的按金金额;
  6. 在租赁终止后产生争议时,业主是否有权拒绝退还按金,直至法庭诉讼程序最终解决。

上述问题的解决方案视乎具体案件,这在很大程度上取决于租约的正确解释。上述事项没有标准答案。为避免双方之间发生任何不必要的争议,建议租约明确处理与按金有关的上述事宜。

更重要的是,租客往往误解,以为因租客违约而终止租赁后(即欠租而被强迫离开),赔偿金额只限于向业主缴付的按金金额,以及终止后双方「彻底分清」。由于业主可能因租客不当地终止(即拒绝履行)租约而遭受进一步的损失(例如无法在租赁的剩余期限内找到替代租客而损失的租金),所以这理解是错误的。

在这种情况下,假设业主已采取合理措施减轻他的损失,即使租客在终止租赁后没有占用物业,他可能有表面责任向业主支付剩余租期的未付租金,作为业主「衍生损失」的赔偿。如果未满的租期很长,这最终可能会给租客带来非常苛刻的结果(参见:Goldon Investment Ltd v. NPH International Holdings Ltd HCA 5457/1999HCA 5457/1999(2004年8月10日)租客欠交两个月的租金,被裁定须向业主支付一千七百万港元)。

因此,租客不当地终止租约是一件非常严重的事情,绝对不能掉以轻心。



XV. 租约到期/终止的交收事宜

在香港另一个常见问题是租约没有明确规定在租赁终止或到期时将物业交回业主的物业状况。租客是否有责任及有多少责任承担将物业恢复到「原始」状态的开支,这通想引起业主与租客之间的诉讼。

一般而言,租客没有责任将物业「改善」至比租赁开始时更好状态的程度。此外,物业可能因老化和正常使用而导致的正常损耗是可以预计的,业主在交收时可能必须合理接受这些正常损耗。

租约通常会列出租客应在物业交还时交还合理状态的「业主室内固定装置」或其折旧后相等价值的更换品(例如空调,电器/烹饪/加热器具、沐浴和卫生设施,内置壁橱,门窗等)。

对于租客在物业内进行的装修,交还时业主是否愿意接受带有此装修的物业是一件更为复杂的事情,因为装修通常是个人喜好的问题。

对于商业楼宇,租约通常包括明确要求在「空壳」状态下交还物业,至令业主合理满意的程度(即拆除所有固定装置,包括电器/排水设备、天花板、地面层、卫生设施和消防设施,以及只留下灰泥/混凝土表层)。

关于甚么构成「业主合理满意的程度」是没有明确的指标(这表示相当主观和任意的标准)。对于租客来说,交付「空壳」的责任往往是繁重而昂贵的。租客必须提前搬迁,以便有足够的时间进行修复工程。

实际上,为避免不必要的纠纷,双方最好在物业交收时检查物业及以书面确认物业交还时的状态。



XVI. 分间单位 (俗称「劏房」)

为租赁而分拆或分间单位已成为香港的普遍现象。如上文第I部分所述,分间单位通常背离建筑物的原始设计和目的。违反各种法例、规例或其他法律责任的风险可能存在,例如政府租契、建筑物规例、消防规例及/或大厦公契,这可能会引起民事或甚至刑事责任。

未经许可使用物业作短期住宿用途,亦可能违反《旅馆业条例》(第349章)及/或《床位寓所条例》(第411章)。

事实上,这种限制背后的理由是显而易见的: -

  1. 出租分间单位使该单位的人口密度大大超过其原来设计的承载能力,使该单位出现危险;
  2. 由租客安装的间隔墙和额外配件可能会增加建筑结构的承重能力。这些配件可能会令紧急通道受阻,增加火灾中伤亡的风险;
  3. 租客/分租客共用单位亦可能产生其他管理问题,包括卫生、滋扰(例如过度噪音或恶臭),储存过量易燃物品、火灾、高电力负荷、渗水、排水管淤塞、丢失邮件、空气不流通、收租、侵犯隐私和保安风险;及
  4. 鉴于此类租赁带有非法性质或存有风险,针对居住于分间单位的租客或其他占用人所犯的任何违约行为,往往亦更难以行使法律权利。


XVII. 举例说明

模拟个案:

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物业,作零售店铺之用。双方已就该租赁的主要条款,包括租金和租期等作出口头协议。业主(ABC 公司)委托一间律师楼处理有关租约。

问题一:
D 先生收到准业主代表律师草拟的一份租赁协议,看来大部份条款都只是有利于业主。租务交易的情况是否都是这样?D 先生如何能保障自己的利益? 答案一

问题二:
在签订租赁协议后,双方同意修改协议的部分条款。可否在现有的协议上作出修改,还是必须另签新的协议? 答案二

问题三:
在使用该物业一段时期后,D 先生认为该物业需要大肆装修,于是向业主提出有关建议,但业主却要求 D先生分担装修费用。到底应该是谁负担装修的费用? 答案三

问题四:
D 先生已经两个月没有缴付租金。ABC公司怎样才可以追讨欠租及 / 或收回物业? 答案四

问题五:
D 先生终于清缴所有欠租。此时,ABC公司有意出售该物业,并向他保证会通知准买家有关现有的租赁。ABC公司亦要求他容许准买家进入及查看该物业。D 先生可否拒绝? 答案五

问题六:
租期尚有两个月便完结。D 先生却拒绝缴付最后两个月的租金,只告诉ABC公司可以没收有关按金(相等于两个月租金)作为该两个月的租金。ABC公司应否接受? 答案六

问题七:
现有租赁完结后,D 先生并未迁出,反而继续留在该物业,亦继续每月缴付租金。ABC公司亦继续每月收取D 先生缴付的租金。在此情况下,旧租约内的条款是否对双方仍有约束力? 答案七


答案一:

既然该租约乃由业主的代表律师草拟,固然无可避免地会以ABC公司的权益为依归。在这种情况下,D 先生保障自己的最佳方法当然是聘请律师行,以使双方均能获得专业法律意见。

相信任何看过一份普通租约的人士,都会发觉双方所需遵守的责任,完全不成比例。业主通常只需遵守屈指可数的责任,例如让租客安宁地管用物业、要修理屋顶和外墙和缴交地租等。而租客则需遵守大量必须做及不能做的事项。尽管如此,租客应当明白,情况并非如表面所见一般恶劣。租赁的法律效果就是把物业的权益从业主转移到租客手中,所以维修及保养该物业的责任也可能同时转移到租客身上。因此,纵使一份租约乃经双方律师交涉才达致共识,仍可能会把很多责任加诸租客。由于在租赁期内,租客已等同于物业的「负责人」,负责业主没有足够知识或控制权的事项,所以这种表面不公平的现象,其实是相当合理的。

答案二:
一般来说,业主和租客可以在现有的租赁协议上作出修改,并在有关修改旁边签署作实。除了在现有协议的不同位置上作出众多修改,双方也可另订补充协议,把所有修改包括在一份文件内。

但是,假如修改的内容非常重要,甚至改变了原有租赁协议的本质,双方可能需要另订新的租赁协议以避免任何混淆。例如若租期延长,其实等于订立了新的租赁,双方可能须另签新协议,并遵行有关的法律程序。又例如若增加了租金,便须缴纳额外的印花税。正如修改协议的内容可以五花八门,因修改而可能产生的法律后果也多不胜数。协议双方在决定修改协议条款前,应先咨询法律意见,以确保了解因之而起的法律责任。

答案三:
在日常用语中,「装修」一词,含有改善、装璜及美化物业的含意,但未必会包括因使用物业而引致的维修及保养问题,例如修补出现裂缝的墙壁或天花板。除此之外,一般租约都会列明物业乃以现有的状况「「现状」 」 出租,即租客在租赁期开始时已知悉有关物业的状况,故除非租约另有所指,D 先生并无权利要求业主装修物业。

一般来说,其实业主和租客皆无责任「装修」有关物业。由于租客是物业的实质占用人,故任何装修的费用亦理应由租客负责。当然双方亦可就任何有关装修的问题自由协商。假若租客已长期租用有关物业并已承诺继续租用,相信业主会较为乐意分担装修费用。

答案四:
请参考相关问答

作为业主,ABC公司不应尝试以任何不合法的手段追讨欠租或收回物业(例如未得法庭命令而自行破门入屋)。任何人如非法剥夺租客对租用物业的占用,便可能会被检控及被判处罚款和监禁。

答案五:
妥善草拟的租约都会包括一项条款,列明业主承诺让租客安宁地管用物业。所谓安宁地管用,并不单纯指免受噪音滋扰,实在更引申指免受业主干扰。即使租约并未载有该项条款,法律亦会在租约中隐含着租客安宁管用物业的权利。因此,除非租约列明租客须容许准买家查看及检视物业(通常在租赁期满前某段时间),否则租客可拒绝业主就该等查看及检视所作的要求。 事实上,业主应早已通知准买家有关现存的租赁,以及物业将在「不抵触现有租赁」的情况下出售。这类买家都应知道将会在无权查看及检视的情况下购买有关物业。

答案六:
租约通常都会列明租客须缴付按金,作为其履行及遵守租约内所作承诺的保证,例如准时交租、维持物业于良好状况、执行维修和遵守相关法律等。缴付租金只是租客所作众多承诺之一。在大部分情况下,业主未收回物业前,根本不会知道租客是否有履行及遵守该等承诺。

收回物业后,业主可能发现水喉被堵塞了、墙壁被涂花了、窗都破烂了、电冰箱不见了和满地都是垃圾,租客当然也消失得无影无踪。在此情况下,按金亦可能不足以补偿所欠租金以及把物业回复原状的所需费用。因此,接受租客以按金代替租金的提议并不明智,可能导致不可挽回的损失。

答案七:
租期完结后,原有的租赁协议可说已成为废纸,其所载条款对双方已无约束力。假如「租客」继续留在该物业,「业主」亦无反对,双方的关系将演变成所谓容受性租赁,亦即「业主」容忍「租客」继续留在该物业。严格来说,这根本不是租赁,因为「业主」根本没有明确同意把该物业出租;「租客」也不过是占用人,除非业主无异议地继续收取租金,否则「租客」在技术上甚至是侵入者。在法律上来说,容受性租赁的性质含糊不清,因为双方皆对其权利和责任不清不楚。在这种情况下,双方应尽早签立新的租约,详列彼此的权利和责任。



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