I. 签署租约之前应注意的事项

综观而言,租约是一份具有约束力的法律文件,对业主和租客所承诺的权利和责任具有重要影响。签署前必须仔细考虑租约的条款。

与许多一般人的理解相反,租客违反租约的潜在后果可能不仅限于支付给业主的按金金额的「损失」。

同样地,业主可能因其租客的任何违约行为而须对第三者负责。

租约的内容一般都会包括租期、租金、付款日期、按金、用途(例如住宅、办公室或工厂等)、续约条款、终止条款及其他将于本文其余部分讨论的常见条款。

视乎有关租约的租期及立约方的身分(例如个人、合伙人或有限公司等),签立文件的形式可能有所不同。

常用的租约包括租赁协议(tenancy agreement)租契(lease)。虽然租赁协议及租契两词经常随意地在现代被当作同义词使用(亦经常被统称为「租约」)及两者通常都具有约束力,有效性和可在法庭上执行,但两者的法律意义可能仍然存在一些技术差异。

a) 租期

租契通常乃指固定租期超过三年的租约。租契必须以契约方式签立,即必须经签署、盖章及交付。也就是说,租契各方须在一式两份的租契上签名、在签名旁盖上小红章(通常为一小片红色贴纸)及互相交换该租契。租契最好在土地注册处登记。

租赁协议通常指租期超过三年的租约。租赁协议可以书面或口头方式达成。

对于书面租赁协议,租赁协议的各方只须签署该协议,而毋须盖上小红章及互相交换该租赁协议。但为保障双方利益,最稳妥的做法还是签署一式两份的协议并将其互相交换及保存。

b) 立约方的身分

立约方的身分也对签署租约的形式有所影响。

签署租契的个人、独资经营者或合伙商行最好在其签名旁盖上小红章。有限公司则须于法定签署人的签名旁盖上公司印章 / 钢印,并须依据其公司章程细则的要求执行,并附有妥为签署的董事局书面决议案授权签署该租契。

签署租赁协议的一方如属独资经营者、合伙商行或有限公司身分,除签名外,亦须在租赁协议盖上其公司图章或戳印(视乎情况而定)。

有关签署条款(即在租契 / 租赁协议上签名的那部分)的参考数据,请看图表一

假如物业已被按揭予银行 / 财务机构,业主在把物业租出前,必须先取得银行 / 财务机构的同意,否则对业主及租客均会带来负面影响。有关详情请参阅本文第VII 部分 ─ 按揭物业

  1. 是否必须有律师代表,方可订立租约?
  2. 听说有人冒称物业拥有人出租物业,但当准租客交付按金及租金上期后,该「业主」便消失无踪。假如我有意租用物业,我怎能确定那位「业主」是该物业的真正拥有人?
  3. 香港有甚么政府部门专门处理有关租赁的事项?假若在租赁事项上出现纠纷 / 问题,应向那一个部门求助?
  4. 有关政府物业(例如公屋单位或政府商场铺位)的租务问题,我怎样能获得更多资料?
  5. 「租赁」(tenancy)和「特许权」(licence)有甚么分别?
  6. 我可以转换或使用我的物业(或其分隔式房间)批出短期租约/特许权以提供房间或床位(类似于Airbnb住宿或「胶囊旅馆」)吗?
  7. 当双方签署正式租约之前,业主有时会要求租客签署一份类似临时租约的文件(可能会被称为「租契协议」或「租约确定书」)。签署这份文件有甚麽后果?
  8. 我可否出租或以其他方式容许占用人根据「房屋条例」(例如公屋或居者有其屋计划)留在资助房屋内?
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