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住宅租約不求人:電子資料册

簡介

「住宅租約不求人:電子資料册」(下稱「資料册」)旨為協助市民大衆在無需聘用律師的情況下仍能自行草擬及簽訂有效住宅租賃協議。

資料册內含一套住宅租約範本及一份有關加蓋印花、註冊和提交表格CR109的指引。住宅租約範本及指引均備有中英文本。市民大衆可以自行修改及使用租約範本,以切合實際租賃需求。指引則提供了一份全面的指南,述明在簽署住宅租賃協議後,市民須採取何等步驟,以符合關於加蓋印花、註冊及提交表格CR109等的法例規定。



I. 住宅租約範本

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alt : TemplateTenancyAgreement.pdf

 



II. 住宅租約: 關於加蓋印花、註冊及提交表格CR109的指引



A. 簡介

1. 本指引乃為「住宅租約不求人: 電子資料册」(下稱「資料册」)内的住宅租約的補充,述明業主與租客訂立住宅租約後須採取何等步驟,以符合關於加蓋印花、註冊及提交表格CR109等適用於住宅租約的法例規定。

 



B. 加蓋印花程序

  1. 總則

    1. 租約、以租賃為目的之協議以及任何其他產生相似效果的文件(包括其複本)(以下統稱「租約」)均須繳納印花稅。

    2. 業主、租客及任何其他簽訂該租約的人士均須承擔繳納印花稅的法律責任。

    3. 租約須在其訂立之日起計30天內加蓋印花。逾期加蓋印花者將須繳付罰款,罰款額最高為原本印花稅款的10倍。

  2. 沒有為租約加蓋印花的後果

    1. 未加蓋印花的租約在民事法律程序中將不獲接納為證據,意思是,未加蓋印花的租約的任何一方都不能強制執行該租約,即使另一方違反該租約亦然。

    2. 任何公職人員都不能把未加蓋印花的租約註册或存檔,也不能根據未加蓋印花的租約採取行動。

    3. 印花稅署署長可提出民事訴訟向負責為租約加蓋印花的業主及租客追討任何未清繳的印花稅款。

  3. 加蓋印花的方式

    閣下可選用以下三種方式其中之一,為租約加蓋印花:

    1. 透過互聯網

      1. 最便捷的方式是透過「香港政府一站通」網站提交加蓋印花申請。這是一項24小時的服務。閣下無須向印花稅署遞交租約正本。

      2. 電子印花服務使用者在透過互聯網提交加蓋印花申請前,須進行網上身份核實。電子印花服務使用者可採用以下任何一種方式核實身份:
        1. 「印花易」帳戶;
        2. 稅務編號及通行密碼; 或
        3. 由香港郵政或電子核證服務有限公司發出的數碼證書。

      3. 透過互聯網提交加蓋印花申請的步驟如下:
        1. 瀏覽 https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/etax/services/stamping_of_property_document.htm
        2. 選擇「立即登入電子印花服務」。
        3. 在「提交加蓋印花申請」欄目下,選擇「租約」。
        4. 商業機構使用者可採用「印花易」帳戶或認可數碼證書核實身份。
        5. 個人使用者可採用「稅務易」帳戶或認可數碼證書核實身份。
        6. 細閱指示,輸入申請資料。
        7. 使用「繳費靈」、VISA或萬事達卡在網上繳交印花稅。閣下亦可選擇列印繳款通知書,循現行交稅途徑繳交印花稅。
        8. 最後,按照指示列印印花證明書,並將之夾附於租約上。

      4. 印花證明書與傳統印花享有同等法律地位。


    2. 郵寄

      1. 閣下可把加蓋印花申請表[IRSD111(C)]郵寄到香港灣仔告士打道郵政局郵箱28827號。申請表格可從稅務局網頁https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/irsd111.pdf下載或親身前往印花稅署索取。郵寄申請表時,無須附上租約正本。

      2. 假如租約所載條款屬於常見條款,則閣下可自行計算應繳印花稅款,並將繳款支票夾附在申請表上。繳款支票須加劃線,並註明支付「香港特別行政區政府」。請勿郵寄現金或期票。

      3. 印花稅署將於收到閣下繳款後5個工作天內把印花證明書郵寄給閣下。印花證明書與傳統印花享有同等法律地位。


    3. 親身前往印花稅署

      1. 閣下可前往印花稅署櫃位遞交租約正本和辦理加蓋印花手續。閣下可用現金或支票繳款。

      2. 印花稅署的地址和櫃位服務時間如下:

        地址: 香港灣仔告士打道5號稅務大樓 3樓
        (請瀏覽https://www.ird.gov.hk/chi/cu_ol.htm查看位置圖)
        星期一至五上午8時45分至下午5時(午膳時間照常辦公)
        星期六、星期日及公眾假期休息

        # 備注:以上地址及開放時間僅供參考。 請向相關部門及查閱相關網站確認地址和開放時間。


  4. 計算印花稅

    1. 租約印花稅按照租賃期計算,稅率如下:

      租賃期印花稅稅率1
      a. 無指定租期或租期不固定年租或平均年租的0.25%2
      b. 不超逾1年租期內須繳租金總額的0.25%2
      c. 超逾1年但不超逾3年年租或平均年租的0.5%0.5%2
      d. 超逾3年年租或平均年租的1%2
      e. 租約內提及的頂手費、建造費等代價的4.25%(如根據租約須付租金); 否則,須如買賣不動產般繳付相同的印花稅
      f. 複本及對應本每份5元
      1 假如所計出的印花稅包括不足1元之數,則該不足之數須當作1元計算。
      2 年租、平均年租和租金總額須調高至最接近的100元計算。評定印花稅時,租約內所提及的訂金不會計算在內。

    2. 為計算租期:

      1. 開始日期和終止日期均須計算在內。

        例: 租約於2017年1月1日開始,並於2017年12月31日終止。該租期為1年,屬於「不超逾1年」的類別。

        例: 租約於2017年1月1日開始,並於2018年1月1日終止。該租期為1年零1日,屬於「超逾1年但不超逾3年」的類別。

      2. 假如租約訂明一個固定租期且隨後繼續生效直至租約終止,或訂明一個固定租期且賦予續租權,則該租約下的租期須視為上述該固定租期。

        例: 租約為期2年,並賦權續期2年。該租期將被視為2年,屬於「超逾1年但不超逾3年」的類別。

      3. 假如租約訂明一個固定租期,但可因某種情況或事件而提早終止租約,則該租約下的租期為該固定租期。

        例: 租約為期4年,而租客有權在第2年年底終止租約。該租期將被視為4年,屬於「超逾3年」的類別。


  5. 逾期加蓋印花

    1. 閣下一旦逾期為租約加蓋印花或未有為租約加蓋印花,將可能要繳付罰款,罰則如下:

      逾期時間罰款
      不遲逾1個月印花稅款額的2倍
      遲逾1個月,但不遲逾2個月印花稅款額的4倍
      其他情況印花稅款額的10倍


    2. 閣下如欲申請減免罰款,請以書面提出,並解釋逾期原因和提交證據以作支持。申請表格可從稅務局網頁https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/irsd127.pdf下載或親身前往印花稅署索取。印花稅署署長可視乎個別情況,減免部份或全部應繳罰款。

 



C. 註册程序

  1. 總則

    1. 租約、租契及租賃協議均應在土地註冊處註冊。

    2. 假如租約以市值租金批出而租期為三年或以下,則即使該租約未在土地註冊處註冊,其優先權亦不受影響。

    3. 假如租約包含續租權,則即使該租約的租期為三年或以下,該租約仍須予註冊,以保障其優先權。

  2. 沒有為租約註册的後果

    1. 租約一經註册,將享有較未註冊文件及其他隨後註冊的文件為高的優先權。

    2. 租約註册後,任何人在處理該租約所涉物業時將得悉或注意到該租約的存在,因此該租約的優先權不會喪失。

    3. 相對於隨後真誠地行事並為其權益支付有值代價的任何買家或承按人,未經註冊的租約將失去優先權。

    4. 租約各方若然不肯定應否在土地註冊處註冊該租約以保障其優先權,應當徵詢法律意見,以確定是否有必要註冊該租約。

  3. 應於何時註册租約?

    1. 假如租約於其簽立之日起計一個月內註冊,則該租約須當作自其簽立之日開始享有優先權。

    2. 假如租約於其簽立之日起計超過一個月之後註冊,則該租約將自其註冊日期開始享有優先權。

  4. 註册費

    1. 租約或租賃協議的註冊費為210元。

    2. 註冊費用可以現金、「易辦事」或信用卡方式繳交。

    3. 所有已繳註冊費在任何情況下均不會獲退還。

  5. 自行遞交租約註册的程序

    1. 租約各方可委託事務律師代為把該租約遞交至土地註冊處註冊,亦可自行遞交該租約。

    2. 所有提交以作註冊的文件,必須為A4大小,並須以黑墨在白紙或蔚藍色的帳簿紙上單面列印或書寫。

    3. 租約必須於核實其註冊摘要之前加蓋印花。

    4. 每份遞交註冊的租約必須附連填妥的 「註冊摘要表格 (LR152D)」,當中述明相關文件的主要詳情。摘要表格可從土地註冊處客戶服務中心購買(地址:香港金鐘道66號金鐘道政府合署19樓),收費為每份五元。

    5. 摘要表格要求提供的資料,包括但不限於租約所涉物業的地段編號、物業參考編號及不分割份數。要獲取這些資料,最輕易和切實的方法就是查閱該物業的土地登記紀錄。

    6. 閣下可採取下述步驟查閱土地登記紀錄:

      如何查閱分區登記冊?

      1. 櫃位查冊及自助查冊

        閣下可親身前往土地註冊處客戶服務中心或位於大埔、荃灣及元朗各區的新界查冊中心(各個辦事處的詳情,載於本部份第6段),利用櫃位查冊及自助查冊服務進行土地登記查冊。

      2. 「綜合註冊資訊系統」網上服務

        閣下可登入「綜合註冊資訊系統」(https://www1.iris.gov.hk/eservices/),選擇「查閱土地登記冊」。

        在下列四欄其中之一輸入資料:(I)街道名稱;(II)屋苑/樓宇名稱;(III)地段詳情;及(IV)物業參考編號。

        選擇欲進行查冊的土地登記冊,然後輸入所需資料。現行基本資料查冊費用為十元


    7. 閣下在填寫摘要表格時若然需要指引或協助,可參閱土地註冊處網站內的「註冊摘要表格指南」 (http://www.landreg.gov.hk/tc/form/152form.htm)。

    8. 摘要表格須由業主或租客擬備。在摘要表格內填上所有詳情後,租約方(最好為業主)須在監誓員面前宣誓,以核實摘要表格的內容。

    9. 土地註冊處接受市民預約安排監誓,以核實摘要表格的內容。如欲預約,請致電土地註冊處收契組(電話號碼: 2867 2868)。

    10. 閣下使用土地註冊處的宣誓核證服務之前,必須填妥 「申請在土地註冊處監誓員面前宣誓/作出確認以核實註冊摘要」表格,該文件可向土地註冊處索取。在土地註冊處宣誓以證明摘要內容屬實的費用為170元

    11. 在土地註冊處宣誓的程序,僅為預備註冊租約的先決步驟之一,不得視為租約註冊已獲接納。租約必須完全符合《土地註冊條例》及其規例的規定,否則不會獲准註冊。

    12. 閣下亦須填妥「遞交文書清單」(表格載於http://www.landreg.gov.hk/tc/pdf/lodgement.pdf),以表明遞交文件的正確次序。就一般租賃而言,只有一份租約遞交註冊,遞交文書清單亦只須述明該份租約的詳情。

    13. 閣下須填妥「申請契約註冊」表格。

    14. 填妥所有文件及核實摘要內容後,閣下應帶同下列所有文件前往土地註冊處,完成遞交租約註冊的程序:

      1. (已妥為加蓋印花的)租約
      2. 已填妥和核實的「註冊摘要」表格
      3. 已填妥的「申請契約註冊」表格
      4. 已填妥的「申請在土地註冊處監誓員面前宣誓/作出確認以核實註冊摘要」表格
      5. 港幣210元,作為租約註冊費
      6. 港幣170元,作為宣誓/確認費
      7. 已填妥的「遞交文書清單」

    15. 閣下向土地註冊處遞交文件時,應向處方提供閣下的姓名、通訊地址及聯絡電話號碼。

    16. 土地註冊處職員並不負責就如何填寫註冊摘要或租約內容等事項提供意見。親身遞交租約註冊的人,理應明瞭《土地註冊條例》及其規例內關於註冊的規定。

    17. 閣下應當細心閱讀各份申請表格及註冊摘要表格所列的所有指引和條件。只有當閣下已填妥及簽署所有所需表格後,土地註冊處才會受理閣下遞交租約註冊的申請。

  6. 土地註冊處客戶服務中心及新界查冊中心的聯絡資料

    客戶服務中心
    (作遞交契據及進行土地查冊之用)

    地址: 香港金鐘道66號金鐘道政府合署19樓
    星期一至星期五
    • 遞交契據:上午9時至下午1時30分
    • 土地查冊:
      上午9時至下午12時30分;下午2時至5時*
    星期六、日及公眾假期休息


    新界查冊中心
    (只作進行土地查冊之用)

    1. 大埔查冊中心

      地址: 大埔鄉事會街8號大埔綜合大樓4樓
      星期一至星期五上午9時至下午12時30分;下午2時至5時*
      星期六、日及公眾假期休息

    2. 荃灣查冊中心

      地址: 荃灣青山公路174至208號荃灣多層停車場大廈11樓
      星期一至星期五上午9時至下午12時30分;下午2時至5時*
      星期六、日及公眾假期休息

    3. 元朗查冊中心

      地址: 元朗橋樂坊2號元朗政府合署暨大橋街市7樓
      星期一至星期五上午9時至下午12時30分;下午2時至5時*
      星期六、日及公眾假期休息


    *自助查冊午膳時間照常

    # 備注:以上地址及開放時間僅供參考。 請向相關部門及查閱相關網站確認地址和開放時間。

 



D. 提交表格CR109

  1. 由業主提交表格CR109

    新一份住宅租約(既包括新約,也包括續約)一經訂立,業主或其代表/代理人須在該新訂或續訂租約訂立之日起一個月內向差餉物業估價署(下稱「差估署」)署長(下稱「差估署署長」)提交表格CR109(「新租出或重訂協議通知書」)以供批署。

    凡書面住宅租約訂明固定租期為五年或以上,且該租約沒有訂明業主可提早終止租約或訂明在固定租期內繳交同意租賃金或加租,則毋須就該租約提交表格CR109。

  2. 不提交表格之後果

    1. 除非差估署署長已在相關租約的表格CR109上批署,否則業主無權採取法律行動以追收該租約下的租金

  3. 如何索取表格CR109?

    表格CR109可循下列途徑取得:

    1. 從差估署網頁(http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/forms/cr109c.pdf)下載

    2. 向差估署辦事處索取,地址為九龍長沙灣道303號長沙灣政府合署15樓

    3. 向稅務局轄下印花稅署索取,地址為灣仔告士打道5號稅務大樓3樓

    4. 向就近民政事務處索取,各區民政事務處地址詳情載於
      http://www.had.gov.hk/tc/contact_us/comment_c.htm

  4. 如何提交表格?

    表格CR 109可藉下列方式提交:

    1. 親身或以郵遞方式提交至差估署

      地址:九龍長沙灣道303號長沙灣政府合署15樓
      辦公時間:星期一至五上午8時15分至下午6時

      #備注:以上地址及開放時間僅供參考。 請向相關部門及查閱相關網站確認地址和開放時間。

    2. 網上提交
      提交電子表格CR109 (http://eforms.rvd.gov.hk/eform/apps/RVD-eform-c.jsp)

      圖文傳真方式提交的表格不會獲接納。


  5. 費用

    1. 於雙方訂立租約後一個月內提交表格CR109:免費。

    2. 於雙方訂立租約之日起計一個月後提交表格CR109:須繳付逾期手續費310元。

  6. 繳費方法

    業主如於雙方訂立租約之日起計一個月後提交表格,可藉以下任何一種方式繳付逾期手續費:

    1. 親身繳費
      以現金或註明支付「香港特別行政區政府」的劃線支票繳費。

    2. 以郵寄方式繳費
      郵寄註明支付「香港特別行政區政府」的劃線支票。

    3. 提交電子表格的繳費方式
      以「繳費靈」或信用卡繳費,或於提交電子表格後14日內以劃線支票繳費。

  7. 處理時間

    1. 差估署會在一個月內批署表格CR109並把已批署的表格分別送交業主與租客。

  8. 查詢/詢問批署進展

    1. 一般查詢,可致電差估署24小時客戶服務熱線:2152 0111。如欲尋求租務主任服務或查詢申請進展,可致電差估署:2150 8229。

  9. 資料或不時更改

    1. 本指引所載任何資料可不時更改或更新,恕不另行通知。資料册使用者按照本指引行事前,務請自行核實相關資料是否最新和適時。

 



III. 確認聲明

  1. 「住宅租約不求人: 電子資料册」免費供公眾人士使用。任何人不得使用、複製或傳播該電子資料册以作任何商業用途。該電子資料册曾經提及、複述和摘錄各類源自下列政府網站的資料、注釋和表格,並確認所有該等資料、注釋和表格的版權由香港特別行政區政府擁有。相關政府網站包括:

      申請表格

    1. 加蓋印花申請表: 由稅務局印花稅署提供
      https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/irsd111.pdf
    2. 「申請減免逾期加蓋印花罰款」表格: 由稅務局印花稅署提供
    3. https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/irsd127.pdf
    4. 表格CR109: 由差餉物業估價署提供
      http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/forms/cr109c.pdf
    5. 以電子方式向差餉物業估價署提交表格(差餉、地租及租務事宜)
      http://eforms.rvd.gov.hk/eform/apps/RVD-eform-c.jsp
    6. 綜合註冊資訊系統網上服務: 由土地註冊處提供
      http://www1.iris.gov.hk/eservices


    7. 注釋

    8. 關於為物業文件加蓋印花的注釋: 由「香港政府一站通」提供
      https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/etax/services/stamping_of_property_document.htm
    9. 加蓋印花程序和注釋: 由稅務局印花稅署提供
      https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/irsd119.pdf
    10. 關於「向土地註冊處提交辦理文件註冊的備忘錄」: 由土地註冊處提供
    11. 差餉物業估價署網站所提供的注釋
      http://www.rvd.gov.hk/tc/tenancy_matters/toolkit_lease.html


    12. 其他

    13. 稅務局印花稅署的聯絡資料
      http://www.ird.gov.hk/chi/cu_ol.htm
    14. 民政諮詢中心的聯絡資料
      https://www.had.gov.hk/tc/contact_us/comment_c.htm
    15. 政府1823: 「常見問題」網站
      http://www.1823.gov.hk/big5/FAQ/017010/index.shtm
    16. 「社區法網」網站: 關於業主與租客的專頁
      https://www.hkclic.org/tc/topics/landlord_tenant/all.shtml
    17. 土地註冊處網站
      http://www.landreg.gov.hk/tc/home/index.htm

  2. 此「住宅租約不求人: 電子資料册」獲大學教育資助委員會撥款的港大知識交流基金資助。

  3. 「住宅租約不求人: 電子資料册」工作組由以下成員組成:

    香港大學法律學院教員:
    湛樹基 - 專業法律教育部客席副教授
    陳淑儀 - 首席講師

    香港大學法律學院畢業生及學生:
    列皓志
    阮沛恆
    李名蕙
    林藹怡
    林進達
    陳韋君
    陳穎琪
    曹曉諾
    張子樂
    羅健業



IV. 免責聲明

「住宅租約不求人: 電子資料册」(下稱「資料册」)所載文件和資料純粹旨在提供一般資訊,不應視作或詮釋為就具體事實或情況提供法律意見,使用者亦不應倚賴資料册內容為法律意見。使用資料册所涉及的一切責任,得由使用者自行承擔。對於使用資料册所引致的任何損失,「社區法網」、其所屬大學以及「社區法網」資料提供者概不負責。使用資料册時如有疑問(包括任何關於使用者本身情況或具體法律的問題),敬請自行尋求獨立法律意見。

資料册所載文件和資料內容,可不時因應實際情況予以更改。對於資料册內容是否準確、完整或適時,「社區法網」、其所屬大學以及「社區法網」資料提供者概不作出任何擔保、承諾或保證。

資料册所提述的其他網站和超文本連結,其內容並非由「社區法網」、其所屬大學以及「社區法網」資料提供者維持或控制。對於資料册所提述的其他網站和超文本連結,包括其是否可供使用、其內容及其是否準確,「社區法網」、其所屬大學以及「社區法網」資料提供者既不負責,亦不作出任何擔保、承諾或保證。

對於使用資料册所直接或間接引致的任何損失,「社區法網」、其所屬大學、「社區法網」資料提供者以及任何參與創建、製備或發行資料册的人一概不對資料冊使用者承擔任何法律責任。



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