3. 為甚麼有些租約必須在土地註冊處註冊,有些則毋須註冊?

土地註冊處註冊文件的主要作用,就是讓公眾得知所有影響香港土地的文件,並就牽涉個別物業的文件設立優先權的制度。一份文件經註冊後,即被視作已通知公眾有關其存在及其內容。註冊的日期也影響著附屬於個別物業的眾多權益的優先次序。租約既然涉及土地,當然也可於土地註冊處註冊。

有關在土地註冊處註冊文件的法例,主要見於《土地註冊條例》(香港法例第128章)。嚴格來說,《土地註冊條例》內並無任何條文,規定某類文件必須註冊。該條例只列出不予註冊的後果。所以真正的問題應該是:為甚麼有些租約應該在土地註冊處註冊?

租契與租賃協議

雖然租約可於土地註冊處註冊,但《土地註冊條例第3(2)條列明,有關通知及優先次序的原則,並不適用於「任何租期不超過三年且繳付全額租金的真正租契」。

因此,所涉租期超逾三年的租約(即租契)應予註冊,否則現任業主的業權繼承人(例如買家或新租客)大可不承認該租契。對其他影響同一物業而已經註冊的文件來說,該租契亦將失去其優先權。 在這種情況下,現有租客可能會被驅逐。

另一方面,所涉租期不超逾三年的租約(即租賃協議),並不會藉註冊而有任何得益或損失。

但是若租賃協議含有續租權的條款,則即使其租期並不超逾三年,亦應予註冊。可行使的續租權賦予租客在原有租期完結後繼續租用有關物業的權利,所以構成了法定的土地權益,因此也影響了有關通知及與第三方競爭優先次序的原則,故包含續租權的租賃協議亦應予註冊。

穩妥起見,租賃協議的立約方應向土地註冊處查詢,或咨詢法律意見,以確定是否需要為該租賃協議註冊。

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