3. 我租住一個大廈單位,鄰居每在深夜時分大唱卡啦OK,擾人清夢。我向大廈管理處投訴,得到的答覆卻指出:由於我只是租客而不是物業擁有人,所以大廈公契沒有賦予我任何權利,因而無權作出投訴。這是否正確及我可以怎樣做?

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。一般的大廈公契都會述明,單位擁有人不可引起或容許他人(即包括擁有人及其租客)引起對大廈其餘佔用人的滋擾。

技術上來說,租客並非大廈單位的擁有人而沒有任何依大廈公契而得的權利的說法並不正確。事實上,法律賦予租客權利,讓他享有和對其他共同擁有人及其租客執行根據公契與土地有關的所有契約的利益的權利。因此,租客有權直接向法院(例如土地審裁處)控告其嘈雜的鄰居以執行上述契約,就所造成的任何損害獲得禁制令和賠償。

該大廈經理人亦極有可能有責任對所有業主及其租客實施公契的限制。如大廈有業主立案法團,該法團亦有法定責任執行公契下的條文。如果經理人/法團故意拒絕採取任何步驟糾正這種情況,租客可以考慮展開訴訟,迫使經理人/法團履行其職責。

同樣,租客亦有責任遵守公契下的限制性契諾(例如,業主不得在其單位內造成任何滋擾或煩擾)。任何違反該規定的行為均可由共同擁有人、大廈經理人及/或法團提出申索。

在有關的租約的條款中,業主可能亦曾承諾盡力確保所有受大廈公契規管的各方,均遵守及履行該公契。也就是說,即使租客並無任何依公契而得的權力,業主也有責任行使其藉公契而得的權力,協助租客制止那位鄰居繼續在深夜高歌。

假設大廈公契完全沒有提及有關滋擾的事項,租客的另一選擇就是依據侵權法去控告那位鄰居,從而獲得禁制令和干擾的賠償。

由於有關的法律程序極為繁複,有意申請禁制令者應聘請律師協助。

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