1. 一般來說,誰應租客負責維修保養出租物業?

如上述說明,面對有關維修保養的問題時,業主及租客須倚賴租約所述,以釐定其個別責任。

約租的一般做法是,業主負責有關外部及結構性的維修,租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。

因此,妥善草擬的租約會包括所有可能引起爭端的範圍,並就此清晰釐定雙方的責任。

作為慣例,並根據雙方的議價能力,一般的租約條款都會把很多責任加諸租客身上,包括在一定程度上進行維修和保養工程。這條款表面上可能是不公平的,但實際上是相當合理的,因為租客在租期有全部的權利持續佔用和處理物業。自然地,租客能夠確定缺陷,並進行必要的維修工作。

一項在租約內常見的條款,就是租客維修保養的責任,不包括物業的「正常損耗」。因此,租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面,妥善草擬的租約,亦應闡明業主對結構性維修保養的責任,當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業,當然不能強求業主就其並不知悉或控制的損毁或問題負上責任。

整體來說,有關維修保養責任的問題,乃取決於業主及租客所協議的條款。假如雙方並未簽訂書面租約,或該租約並無列明有關問題,因之而起的糾紛結果都可能是非常不確定和代價高昂的。

無論雙方所同意的權利和責任如何,業主也可以出於善意和維護與租客的關係,自願進行維修和保養工程。事實上,由於本港大部分租約都是短的,任何因缺陷而年久失修或造成的損害,從長遠來看,都很可能損害業主的利益。在此基礎上,業主往往同意支付費用,對物業中的缺陷作出補救(例如修補損壞的牆壁、更換有故障的冷氣機雪櫃及注射驅蟲劑等)。

在極端情況下(例如物業內嚴重漏水),儘管租約沒有對業主規定任何責任,業主亦可行使權利 (如租約有規定的話),在事先預約的情況下進入物業,並進行必要的檢查及維修工程。如果租客不合作,業主甚至可以向法庭申請緊急臨時禁制令,以行使該權利,甚至因此而終止租約。

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