5. 「租賃」(tenancy)和「特許權」(licence)有甚麼分別?

租賃的法律効力,就是把土地的權益從業主轉移到租客身上,也就是說,租客藉此在租期內獲得了土地的管有權(受限於其他限制有關物業用途的限制性契諾)。在租賃的固定期限內(及沒有任何違約行為或沒有任何可行使的「中斷租期條款」),租客通常可以佔用該物業,而不必擔心被業主驅逐。

另一方面,特許權並不涉及土地的任何權益。特許權發出人容許特許持有人使用土地,而非獨有佔用土地。根據其條款,特許權也可以根據合約隨意終止,特許發出人甚至可以拒絕履行特許權。因此,若特許權發出人違反特許權中的條款,特許權持有人只能索取賠償,而未必能繼續佔用有關物業。

因此,特許權大都用於較短期的物業使用權(例如數星期或數月),或用於特許持有人並未獲得獨有佔用權的情況(例如車位、酒店房間、報攤或商場之「車仔檔位」等)。

有關所謂「土地權益」的概念,可以大廈外牆為例說明。外牆乃一垂直的平面,所以不是土地,因此也無從產生土地權益。大廈外牆的權利及權益擁有人(一般在多層大廈)通常可以發出特許權,容許特許權持有人使用外牆,卻不能把外牆租出。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移,所以特許權立約方毋須繳納印花稅。不過,單是把一份文件標題為「特許權協議」(licence agreement),並不能避付印花稅。雙方給予文件的名稱或其他標籤並不足以決定其為租約還是特許權,最重要的乃是該文件所述權利和責任的真實性質。租賃和特許權的主要分別,在於物業使用者是否享有該物業的獨有佔用權。縱使個別情況可能相異,法律大致承認租賃的特色,就是物業使用者可藉在約定期內定期繳付某金額,而獲享該物業的獨有佔用權(即可單獨地、私下地佔用該物業)。如合約雙方就文件性質是否租賃或特許權而出現爭議,法庭可作出最後的決定權。

上述法律問題較為複雜,如有其他疑問,請諮詢閣下的律師。

返回頁頂