X. 舉例說明

模擬個案:

A先生(賣方)想賣出他的住宅單位,而B小姐(買方)想買入該單位。他們各自委託地產代理處理這項交易,而雙方將會簽訂臨時買賣合約。

問題一:
在簽訂臨時買賣合約前,A先生想了解是否有其他買家願意出更高價錢。他有意另外再找一間地產代理協助,他是否要簽署另一份地產代理協議?答案一

問題二:
除了地產代理所提供的資料,B小姐想在簽訂臨時買賣合約前了解更多有關該單位的資料,她可以在何處取得更多資料?答案二

問題三:
B小姐不知道A先生的姓名,但她想早些預備一張支票支付臨時訂金。她可否將款項直接交給地產代理,並指示代理轉交A先生?B小姐的地產代理應如何處置這筆款項?答案三

問題四:
臨時賣買合約是否有法律約束力的文件?答案四

問題五:
在簽訂正式買賣合約時,A先生和B小姐需要做些甚麼?答案五

問題六:
B小姐可否在簽訂正式買賣合約後,再轉售該單位(即進行「摸貨」交易)?答案六

問題七:
臨近完成交易日/ 交樓日時,雙方該留意甚麼?答案七


答案一:
他必須簽署另一份地產代理協議。因為他打算委託超過一間地產代理,所以便不可在協議上訂明該地產代理是獨家代理。如欲了解更多有關賣方簽署的地產代理協議,請登入此處

答案二:
B 小姐可向她的 地產代理索取一份關於該單位的土地查冊紀錄。她亦可自行在土地註冊處查閱紀錄。由電腦打印的查冊紀錄包含下列資料:

  1. 現今的業主及過往的業主姓名;
  2. 單位的詳情(例如地址及有關地段的政府租契年期)﹔
  3. 是否有任何屬政府部門簽發但未遵守的命令(例如維修令或非法僭建之清拆令)﹔
  4. 任何未解除的樓宇按揭﹔
  5. 任何關於單位的訴訟(例如銀行向業主追討逾期未還的按揭貸款)。

如果 B 小姐對查冊內容有任何不明白的地方,應立即向她的地產代理或律師查詢。

欲知更多關於土地查冊之事項 ,請瀏覽土地註冊處的網頁

答案三:
B 小姐可以先把款項交給她的地產代理,而地產代理應由所屬公司發回一張正式收據給 B 小姐,證明代收了該筆臨時訂金。這筆款項應立即存入地產代理所屬公司的獨立銀行戶口(並非該地產代理的私人戶口)。當 B 小姐給予書面指示後,該地產代理才可安排提款並轉交賣方。

如果地產代理沒有遵守此程序,他已觸犯《地產代理條例》及地產代理監管局發出的執業守則,可被判暫時吊銷牌照、罰款甚至監禁。

為安全起見,建議 B 小姐先核實 A 先生的全名,並直接發支票給他。

答案四:
是,即使它只是臨時賣買合約,買賣雙方都必須遵守有關條款,否則便要承擔法律責任。

答案五:
請參閱有關問答

答案六:
是可以的,但她應該先查閱該買賣合約是否准許轉售。她將成為「確認人」,而新的買方將成為「轉購人」。因交易程序上牽涉多一人,各方應特別留意付款時間、解除任何現有按揭及交樓手續等事項,此外,也可能要繳付額外的印花稅。

答案七:
就 A 先生(賣方)而言,除非買賣合約訂明單位不需要交吉(例如連租約出售),否則他要確保在交易完成當天,可以把空置的單位交付買方。他可以把鑰匙交給代表律師或地產代理,以便安排交樓手續,但他必須盡早通知各方。

關於B小姐(買方),她必須在交樓日之前把樓價餘款存入代表律師的公司戶口內,或預備一張抬頭填上賣方姓名的銀行本票。她亦須再前往該單位作最後視察。

有關完成物業買賣交易的詳情,請參閱第VI部分

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